Ｑ　駐車場にアパートを建てる計画があり、業者から収支計画書やその他の資料を入手しました。アパート経営時に発生する税金について、また収支計画書を見るにあたっての注意点などありましたら教えてください。

Ａ　アパート建築とのことですので、アパートを建築することを前提としての税金について、また計画書の注意点について、紹介していきます。

＜税金について＞

アパート経営を始めるにあたっては、建物建築時と賃貸経営開始後でそれぞれ次の税金がかかってきます。

〇建物建築時

• 不動産取得税・・・不動産を取得した際にかかる税金です。
  固定資産税評価額の３％の税率です。
  （平成２３年７月現在・一部、一定の軽減あり）
• 登録免許税・・・登記申請時にかかる税金です。

〇賃貸経営開始後

• 固定資産税・・・不動産の所有者にかかる税金です。　　　　　　　　　　　
  住宅用の不動産については、軽減措置があります。
• 所得税・住民税・・不動産所得として、他の所得と合算して課税されます。
  毎年確定申告する必要があります。

＜収支計画書について＞
収支計画書というのは、収入や支出、その他利益などを年ごとに表にまとめたもので、通常３０年程度の期間で作成されているケースが多いです。確認していく際には、発生する項目がもれなく網羅されているかを見るだけではなく、それぞれの項目について、金額が妥当かを厳しくチェックする必要があります。ポイントとなる項目をいくつか紹介させていただきます。

〇家賃収入について

空室リスクが見込まれているか、また賃料の低下が見込まれているかを確認しましょう。　　
賃貸経営開始後、しばらくは賃料も安定している場合が多いですが、１０年くらい経過してくると、空室が目立ったり、賃料の値下げを要求されることも多いため、事前にそれを考慮していきましょう。

〇大規模修繕が予定されているか

１５年～２０年経過したころには、大きな修繕工事が発生してきます。　　
それらについて、漏れがないかを確認しておきましょう。また、金額についても、妥当なのかを検討しておく必要があります。

〇税金の負担まで考慮されているか

不動産経営には、所得税や住民税がかかります。　　
税金納付後の金額が実質手残り額となるため、税金まで考慮されているかを確認しておきましょう。
また、給料など他の収入がある方については、合算したうえで課税されるため、正しい税率で試算しておく必要があります。

〇借入金の返済にゆとりがあるか

金利や返済方法、その他の借り入れ条件を考慮のうえ、返済計画に無理がないかを確認しておきましょう。

収支計画については、事前の計画とのズレがないよう、慎重な検討が必要になります。