1月17日は、阪神淡路大震災から31年目の日でした。
当時、ハウスメーカーの営業をしていた私ですが、朝起きるとテレビでは各局が情報を伝えるのに、混乱していたのを鮮明に覚えています。

40代で被害に遭われた方は、もう70代になられるのですね。
あれから31年も経ったかと思うと不思議な感じがします。
死者6400名超の大災害。忘れてはなりません。

さて、前回フラット35の改正について触れました。
その中で、一般の消費者のみならず、業者さんからの反響が一番多かったのが「残価設定型住宅ローン」の創設です。

厳密に言えば、残価設定型住宅ローンの供給促進のための、住宅融資保険制度をフラット35が創設するという意味です。

残価設定型のローンの代表格が、自動車です。
同様に、住宅に当てはめれば、土地5000万円、建物3000万円、計8000万円の住宅を購入しようとします。自己資金1000万円であれば、住宅ローンは7000万円組まなければなりません。

ところが、35年後の残価を4000万円と設定されれば、住宅ローンは3000万円の借入額で済むわけですから、返済額が大幅に減少します。

そして35年後には、売却して返済するという方法です。
もちろん、4000万円を支払って、自身の完全所有権に戻すことも可能です。

しかし、ここで問題が生じます。
もし、35年後の売却時に4000万円を切っていたらという問題です。

そこで、フラット35では売却時に3500万円であっても、不足分の500万円を請求せず、差額は保険でまかなうというものです。
そのために住宅融資保険制度を創設するということです。

現在、残価設定型ローンを扱っているのは、日本住宅ローン・三菱UFJ銀行・楽天銀行などの金融機関です。
今後はもう少し増えるのではないでしょうか。

この制度の問題点は、残価をどう設定するかだと思います。
前述の8000万円の住宅取得の例は、東京の場合です。
これが地方に行くと、土地1000万円、建物3000万円という例となり、建物は35年後には、価値がないとみなされますから、上限は土地の代金となり、1000万円あるいは、80％の掛値の800万円となります。
これでは、メリットが相当薄れますね。

そこで、現在ある残価設定型ローンは、長期優良住宅のみに限定しており建物の価値が少しでも残り、上乗せできるようにしています。
今後も同様に長期優良住宅に限定されるはずです。

住宅購入者の負担は増えますが、既存住宅流通の活性化という面では、良質な中古住宅が増えますから、長い目で見れば大きな成果となります。

東京の例であれば、35年後に売却せず、ずっと住み続けたい場合、別なローンを組まざるを得なくなり、高齢者の生活費を圧迫する、長期優良住宅に限定すると住宅取得者の初期費用が増大するなど、普及には多くの問題もあり、今後制度設計が進むはずです。

詳細が分かればまたご報告します。

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