早いもので、今週で2月も終わり、日曜からは3月に突入です。
気温もこの3連休は急上昇し、コートを脇に抱える人も目立ちました。

今週からは、春特有の暖気と寒気がぶつかり、天候も不安定に。季節の変わり目というところでしょうか。

さて、先日こんな相談がありました。
築50年超の賃貸住宅を所有しているのですが、これからの修繕費等を考えれば売却を検討しているとのこと。

この場合譲渡税はどのくらいかかるのか教えて欲しいというものでした。

両親が50年前に土地を購入し、建築したとのことで、当時の売買契約書、建築請負契約書等は残っておらず、そのあたりが心配とのことでした。
自身が受け継いだ20年前からは、修繕費やリフォーム代の管理はしっかりとしており、発注書や領収書関係はあるとのことでした。

譲渡税とは、土地や建物などの資産を売却して得た利益に対して課される税金のことです。

仮に50年前に土地を5000万円で購入し、建物を5000万円で建築した賃貸住宅を、2億円で売却した場合は、1億円が利益となります。

その1億円の利益から、仲介手数料や登記料などの諸費用を控除し、さらに特別控除などがあれば控除した上で、残った課税所得に対し、一定の税率を乗じたものを譲渡税として納税しなければなりません。

一定の税率とは、以下のとおり、短期譲渡所得と長期譲渡所得で異なります。

・短期譲渡所得：所有期間が5年以下の場合は、税率は39.63％
・長期譲渡所得：所有期間が5年を超える場合は、税率は20.315％

相談事例においては、50年以上も所有しているわけですから、長期譲渡所得となり、利益1億円に対し、仲介手数料や登記料などの諸費用（600万円）を控除し、課税所得は9,400万円となります。
税率は20.315％ですから、譲渡税は1,909万円と計算されます。

しかし今回の問題点は、当初の土地を購入した売買契約書や、建築した請負契約書がないこと。証明する確証がありません。

こうした例の場合は、一律売却金額の5％を取得した費用として控除できることになっています。
そうすると売却した2億円から控除できるのは、5％である1,000万円と諸費用600万円ということになり、課税所得は1億8,400万円。
税率20.315％ですから、譲渡税は3,737万円と計算されます。

本来であれば、1,909万円ですむところ、3,737万円ですから、1,800万円以上も譲渡税を余分に支払わなければなりません。
いかに契約書や領収書を保存しておくことが大切ということでしょう。

今回は、20年前からはしっかりと管理しているということですから、新素材を使った性能向上リフォームや、和室2室の2DKから1LDKへフルリノベしたものなどは、未償却残高を取得費に加算することが
可能です。

一般的な原状回復リフォームや維持修繕リフォームなどは、毎年の事業決算上での経費にはなりますが、

売却時の取得費加算にはならないので要注意です。

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