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賃貸住宅の将来価値は、年間収入で決まる!借入金を恐れて資産価値の低いものを建てると売却価格に影響も!
(2023.11.23)

東京都 港区 麻布十番 ネクスト・アイズ|11月下旬風景

 
11月も下旬、日の入りも早くなりました。夕方4時半を過ぎると真っ暗ですね。日中でも街ではコート姿も目立ちはじめ、すっかり冬の様相です。これから雨が少ない季節となります。乾燥した日が続きますので、風邪など引かぬようお身体には十分気をつけましょう。
 
さて、今回は賃貸住宅の相談事例です。
 
 
 

賃貸住宅の相談事例


東京都 港区 麻布十番 ネクスト・アイズ|賃貸住宅の相談事例

 
母親一人で住んでいた実家が、施設入居に伴い3年間空き家になっており、その利活用方法について相談に来られました。場所は駅から6分と利便性もよく、商店街に面していることから、多くのハウスメーカーから、賃貸住宅を薦められているとのことでした。
 
ただ、本人は多額の借金をするリスクが怖いとのことでした。
 
多額の借金をするくらいなら、売却したいとの想いもあることから、簡易な査定をしてみると、敷地40坪で約8,000万円位が相場でした。商店街に面しているとはいえ、都心ではありませんし、奥行きが長い敷地で道路幅も狭いことがその理由です。
 
 
 

賃貸住宅を建築するには


東京都 港区 麻布十番 ネクスト・アイズ|賃貸住宅を建築

 

賃貸住宅を建築するには

4階建て延床 100坪で建築費 1億5,000万円。収入は、1DKが7戸で756万円/年間。表面利回りは5.04%です。オールローンで年間返済額は 508万円余り。
 
その他建物管理費や固定資産税などの保有税で100万円程度は必要で、差し引くと年間の手残りは 150万円程度。
 
月に換算すると、毎月の手残りは12.5万円位となります。悩みますね。
 
現在、築50年の木造住宅が建っており、固定資産税は住宅用地の軽減で1/6の20万円ですが、今回の空き家の改正で管理不全空家に指定されればその軽減も使えなくなり、いきなり120万円もの税金がかかります。
 
現状は、3年以上管理されておらず、庭木はぼうぼうで、一部窓ガラスが割れていることなどもあり、指定されるのも時間の問題でした。
 
 
 

本人からのご提案【2階建ての木造アパート】


東京都 港区 麻布十番 ネクスト・アイズ|賃貸住宅を建築

 
延床 60坪で建築費が 7,000万円とのこと。収入は1kが6戸で468万円/年間。表面利回り6.68%は悪くありません。オールローンで年間返済額は、277万円/年間。
 
建物管理費や固定資産税などの保有税を差し引いても、年間の手残りは 130万円となり、月に換算すると 10.8万円。
 
収支だけを見ると、ハウスメーカーの4階建て重量鉄骨造と大差ありません。借金も少ない。しかし、これには実は大きな落とし穴があります。賃貸住宅を建てるということは、一つの商品を作るということです。収益物件の売却価格は、住宅用地を売るのとは異なり、収益還元法により値付けされます。エリア的な売却価格は表面利回り5%程度でしょう。
 

  • 更地で売買される場合

  • 8,000万円
  • 4階建て重量鉄骨造の場合

  • 1億5,120万円(756万円÷売却利回り 5%)
  • 2階建て木造の場合

  • 9,360万円(468万円÷売却利回り 5%)

 
つまり、借金は少なくて済みますが、将来の資産価値をご自身で下げていることになります。もちろん容積一杯建てることを推奨しているわけではありませんが、10年後、20年後の売却した場合のシミュレーションをすることをお薦めします。
 

今回の場合、売却した場合の取得費も異なります。現状のまま売却した場合、取得費は 5%のみ。賃貸住宅を建築後、20年後に売却した場合は、建築費が取得費に加算されますから、
譲渡税も大きく変わってきます。

 
 
 
 

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