寒い日が続きます。明日からはさらに寒くなるとのこと。
まだ冬の到来に身体が慣れませんね。
全国的にインフルエンザも流行の兆し。体調にはくれぐれもご注意を。

 
さて、先日こんな相談がありました。
現在、ようやく気に入った土地が見つかったのですが、焦って変な土地をつかみたくないし、客観的に土地を見て欲しいとのこと。
これは、買主と買主側の仲介会社から相談を受けました。

確かに図面だけを見れば、変形地ではあるものの、希望エリアである渋谷区内であり、駅から徒歩8分と立地は抜群です。

しかも、渋谷区内の土地相場が安いところでも坪500万円を下回らないのに対し、坪400万円と安い。私道のどんつきで変形地というのを差し引いても滅多にお目にかかれない土地です。

土地の面積は約30坪。建ぺい率60％、容積率は160％（道路幅員による）なので、建物の希望である、共有の2世帯、3階建て5LDKも十分に検討できると思いました。

ところが現地を見てびっくり。

接面道路の反対側が6メートルを超える擁壁で、下がっていました。
販売図面に眺望抜群という意味が理解できました。

隣地の建物やマンションが奥まで外壁面があったので、全くの予想外。
すぐに売り主側の仲介会社に擁壁の確認が取れているかどうかを質問させました。

回答は、確認が取れていないとのこと。

そうすると建築の際に、擁壁の安全性を担保しなければなりません。つまり建築物の荷重が、擁壁にかからないように、杭を打つしかないわけです。

しかも擁壁の高さは6ｍ以上ですから、相当の長さの杭です。
おそらく費用は多く見て1000万円近くになると思われます。
このあたりは説明を受けましたかと聞くと、買主も買主側の仲介会社も聞いていないとの返答でした。

建物については、売主側の仲介会社から、仮のプランがあり、3階建てで約45坪。坪100万円はかかるので、5000万円はみて下さいと説明を受けたとのこと。

本人の予算が1.8億だったので、仲介手数料、税金などの諸費用込みでも、土地代1.2億、建物費用5000万円、他1000万円で予算内だったわけです。

ところが、今時、工務店でも建築費だけで5000万円はかかります。そこに、外構工事やら付帯工事費やらその消費税も入れれば総額は6000万円。さらに予想もしなかった杭工事費の1000万円が加算されるかもしれません。

つまり土地代1.2億、建物費用7000万円、その他諸費用1000万円で総額は2億となります。2000万円の予算オーバーです。

しっかりと買主と買主の仲介会社にこのことを伝えました。

本当に不親切ですね。肝心なことを言わないなんてひどい話です。
おそらくは悪意があったわけでなく、相手側の仲介会社の営業マンに建築知識がなかったことが原因です。

いわゆる不動産屋の建築知らずというやつです。

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