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相続時精算課税制度を活用してアパートを贈与貸家建付け地として評価減は受けれるか?
(2021.06.17)

6月も半ばです。東京では感染者数が下げ止まりで、緊急事態宣言は解除の見込みですが、引き続きまん延防止等重点措置へ移行の気配。飲食店でのお酒も自粛のままの様子で、飲食店の方々はもちろんのことお酒好きな方のストレスも大変。でももうしばらくは辛抱しましょう。

いつになることやらと思われたワクチン接種ですが、行政にもよりますが、かかりつけ医の判断に任せたり、高齢者優先から若い方優先へシフトする区があったりと最近は急ピッチで進んでいるようです。私自身も高齢者ではないですが、かかりつけ医の判断ですでに1回目は接種。今月末には無事2回目の接種となる予定です。

現在では国の公約通り、1日100万回の接種ペースになっているので本当に秋口には希望者には全員行き渡るようになるかもしれません。そうなれば、ストレスは一気に吐き出され、経済も活性化するのではと淡い期待を持っています。

さて今回は、お父さん所有のアパートの建物部分のみを相続時精算課税制度を活用して贈与を受けた場合、土地は貸家建付け地扱いで評価減になるかどうかという相談事例です。

ある不動産屋さんからサブリース(家賃保証)じゃないと貸家建付け地の評価減は受けられないとのことで長男さんが相談に来られました。
少し整理すると、お父様名義の土地の上に、お父様がアパートを7000万円で建築しました。
その後そのアパートを長男様が相続時精算課税制度を利用して贈与を受けました。
現金と違って建物は固定資産税評価額となり、さらに借家権(70%相当)となりますから2500万円以内で無税となります。

7000万円×固定資産税表額50%×借家権70%=2450万円>2500万円以内

ここまではよくある話です。
アパート収入はお父様の相続財産に加算されず長男様に毎月の収入としていきますからこれだけでも大きな相続対策です。

ここからが相談者の質問です。この土地は貸家建付け地の評価減が受けれるかどうかです。
原則は土地の所有者と建物の所有者が同じでであれば評価減が受けれます。

今回、建物の所有者が長男様に贈与により変わりました。つまり土地と建物の所有者が違うわけですから評価減が適用されません

ここからがミソ。長男様に贈与する前からサブリース(家賃保証)契約をお父様が結んでいたのであれば、たとえ長男様の所有になってもこれは貸家建付け地扱いとなり評価減となります。

したがって不動産屋さんが話したことは正解です。
ただし、全体的にサブリース(家賃保証)契約というのは、通常家賃から10%から15%収入が減額されるものです。あくまで貸家貸付地扱いで評価が79%に落ちるだけですべてサブリースが得というわけではありません。

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