緊急事態宣言も明け、人の流れも活発化してきています。第六波も心配されますが、ワクチン接種率は2回完了している人が 60％超。徐々に経済活動が再開されていることはいいことだと思います。

さて、先日土地の有効活用について、こんな相談がありました。
千葉に約 400坪あるが、どう有効活用したらよいか迷っているとのこと。ハウスメーカーに相談したら、賃貸アパートを建てましょうと言われ、不動産屋に相談したら、今高く売れるから売却しましょうと言われたそうです。

早速、市場調査を実施しました。
場所は最寄りの駅から徒歩20分。閑静な住宅街。
一戸建てが中心で、アパート、マンションはありますが、ほとんどが築20年以上のもの。当然空室が目立つものばかりでした。
人口動態も、国勢調査や住民基本台帳を下に調査。
賃借人の主体である生産年齢人口(15歳から64歳)は年々減少。
30年後の予測では、人口が－20％も減少するとの見立てでした。

もうこれだけでも賃貸アパートは無理ですよね。
また、賃料査定も1Kで4万円、1LDKで6万円、2LDKで8万円。
ハウスメーカーの提案はファミリータイプの2LDKでした。
収支の見方は土地の提供をしているので、最低 10％の表面利回りは必須条件。
仮に2LDKであれば60m2で換算すると、建築工事、付帯工事、外構工事、消費税他　諸費用含めて、ハウスメーカー施工で1戸当たり約1,800万円。
地元の工務店で約 1,400万円というのが相場だと思います。

表面利回りの算定式は、年間収入÷総事業費≧10％
ハウスメーカー施工　8万円/月×12か月÷1,800万円＝ 5.3％
地元の工務店施工　　8万円/月×12か月÷1,400万円＝ 6.8％

どちらにしても収支は合いません。ちなみに1Kの場合の総事業費の目安は、以下の通りとなります。
 
建築本体工事費＋付帯工事費＋外構工事費＋消費税＋諸費用
ハウスメーカー施工　1K 25m2で１戸当たり約 1,000万円
地元の工務店施工　　1K 25m2で１戸当たり約 750万円

前述の表面利回りの算定式、年間収入÷総事業費≧10％に当てはめると
ハウスメーカー施工　4万円/月×12か月÷1,000万円＝ 4.8％
地元の工務店施工　　4万円/月×12か月÷ 750万円＝ 6.4％

さらに悪くなりますね。
ちなみに表面利回りから、かかる経費である管理費、修繕費、土地・建物の固定資産税、火災保険料などで約 3.0％程度を差し引くと、実質利回りは2.0％～3.0％程度です。

空室リスク、災害リスク、事故物件リスクなどを考慮すれば、2.0％～3.0％程度の利益では、投資する意味がありません。

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