不動産相続（相続対策・賃貸経営・不動産売却・空き家売却）・不動産コンサルティングはネクスト・アイズ：東京都港区

 
今年も残すところ2か月を切りました。あちらこちらから忘年会や納会の案内状が届きはじめ、年末の雰囲気を徐々に感じ始めています。少し焦りますね。
 
さて、今回は久しぶりに賃貸住宅の相談事例です。都内の空き家となった実家を、駅から徒歩5分と立地がいいため、賃貸住宅に建て替えようと相談に来られました。
 
 
 

賃貸住宅に建て替えのご相談

 
近隣商業地域、準防火地域内で建ぺい率、容積率が80/300。道路幅員は6.0m。廻りは5階建てか4階建ての建物が多く、賃貸住宅に適した利便性の高いエリアです。敷地は約40坪でした。
 
準防火地域内で4階建て以上ということになると、木造では建築できません。耐火建築物にしなければならず、大手の鉄骨プレハブメーカー４社で
コンペすることになりました。
 
びっくりしたのがその価格です。
 
私も自宅併用ではなく、賃貸住宅のみで4階建て、5階建てというのは久しぶりでした。大手鉄骨プレハブメーカーの規模と価格は以下の通りです。
 

【価格の比較】

• A社
• 4階建て　施工床面積　 96坪　2LDK
• 4戸　総事業費 1.7億
• B社
• 4階建て　施工床面積　 93坪　1K～1LDK
• 6戸　総事業費 1.6億
• C社
• 5階建て　施工床面積　119坪　1DK～1LDK
• 7戸　総事業費 2.1億
• D社
• 5階建て　施工床面積　117坪　1K～1LDK
• 7戸　総事業費 2.0億

 
 
 

今後の利回り・建築費について

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3～4年前までは、施工床面積×120万円/坪が総事業費の相場でした。今では、物価の上昇、円安での建築資材の高騰、人件費の高騰の煽りを受け、上記のとおり、相場は施工床面積×170万/坪～180万円/坪となっています。
 
年間収入は、4階建てで約900万円位、5階建てで約1,150万円ですから、それぞれ総事業費で割り戻すと、表面利回りは4階建てで5.29％、5階建てで 5.47％となります。
 
ちなみに、3～4年前であれば、4階建てで総事業費は1.2億円。年間収入 900万円であれば、割り戻して表面利回りは 7.5％です。
 
したがって、コンサルの投資基準の目安として、土地を所有していて、建物だけに投資をするのであれば、鉄骨造で以前は最低 7.0％としていました。今は 2.0％以上下がり、5.0％がやっという状況です。
 
あくまで表面利回りの目安ですから、実際は土地、建物の固定資産税等の保有税、建物管理費、火災保険料などの運営する上での諸費用が必要で、実際の手残り(実質利回り)は、表面利回りから 2％以上は差し引かれます。もちろん、相続税対策や土地の有効活用面で大きなメリットがあるのは事実。
 
しかし、利回りで大きな期待を持つのは今後も難しいと思われます。
 
また、建築費について、今後下がるという見込みはありません。
 
 
 
 

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