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老朽商業ビルの店舗から住居への用途変更の注意点!
(2018.04.13)

 

華やかだった桜の木も、葉桜から大きな葉へ変わり、街のあちらこちらでは新緑が芽生えてきています。何かもう5月という雰囲気ですね。
2~3週間くらい季節が早いのでしょうか。

 

さて、先日こんな相談が舞い込んできました。
60歳代の姉妹の方からのご相談です。

 

現在、豊島区の商業地に築40年の4階建てのビルを姉妹で所有し、1階、2階を店舗として貸し、3階、4階を妹さん家族が暮らしています。

今回、2階の店子さんが出ていくのにあたり、離れて暮らしていたお姉さんご家族が2階に住めないかというご相談でした。
東日本大震災以降、いっしょに暮したいという願いがあったそうです。

 

まずは、現地を訪問。建物の状況を目視で確認させていただきました。
築40年の重量鉄骨造の建物ですが、今まで外壁の塗装や防水関係などは、常に10年~15年を目安にまめにメンテナンスをしてきたそうで、その跡はいたるところに見られ良好な建物のように見えました。

ここでこうしたケースの場合、重要なポイントをヒアリングしました。
確認申請書の有無と工事完了後の検査済証の有無です。

 

今回は、店舗併用住宅のうち2階を店舗から住宅に変更するわけですから新たに確認申請が必要となります。いわゆる用途変更です。

しかし、大概は築40年の建物ですと、検査済証などの書類が紛失していたり、そもそも確認申請書はあるが、工事完了後の検査は受けていないという事例が多く見られます。

この検査済証がないとどうなるかというと、確認申請を提出しても認可されないということがあったり、またビルの担保価値がないので、融資が下りないという事態になることもあります。

 

今回は、確認済証も検査済証もきちんと保管され、安心しました。

次に築40年のビルということは、旧耐震基準の建物ですから、しっかりとした耐震診断と劣化診断をしなくてはいけません。

もともと東日本大震災をきっかけに、いっしょに住みたいとの願いがありましたから、安全な建物かどうかということは非常に大切な事です。

今回は、耐震診断を実施し、構造計算を再計算する上で、ある設計士をご紹介しました。デザインだけでなく、きちんと2階を解体後、鉄骨の状況やボルトの確認を実施し、問題があれば耐震補強をさせるためです。

また、私たちもセカンドオピニオンとして第三者の検査専門会社の調査を行ない、設計士と見解を調整することもお約束しました。

 

こうした旧耐震のビルなどでは、確認申請が必要なものでも申請せず、リフォーム会社の簡単な目視の検査で大丈夫ですよという言葉を信用し安易にリフォームをするケースもあるようです。

 

自分の身は自分で守るしかありません。
充分気をつけてください。

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