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老朽アパートの自主管理に注意 最新の法令を要チェック!
(2021.09.16)

残暑復活かなと思いきや、そうともならずやはり今年は冷夏ですね。
九州方面では台風も影響しているみたいですが、台風の話題も今年は皆無。10月までは台風シーズンですから気を付けなければいけないのですが、夏がいつの間にか過ぎ、一気に秋の気配です。

 

さて、最近相談の多い賃貸住宅。先日こんな相談がありました。
自身の建てたアパートをずっと自主管理で行っていたが、老朽化により空室が多くなってきたこと、自身が高齢になってきたため、賃借人同士のもめごとや入退去に伴う清算、滞納、募集など面倒なことを全て管理会社に頼みたいと思うようになったとのことです。

 

そこで近隣の不動産屋さんを回ったが、どこもいい返事がなくいい管理会社さんを紹介して欲しいという相談でした。

 

そこで詳しく条件等をお聞きしたら、以下の内容でした。
1.入退去時の原状回復リフォーム工事は自身の知り合いでやること
2.毎月の建物維持管理は、今までどおり知り合いの業者でやること
3.敷金の返還は原則なし。原状回復、クリーニングは原則賃借人負担

東京都下の築40年の木造アパートで、賃料4.5万円が6世帯。毎月の管理手数料は、4.5万円×6世帯×5%で1万3,500円です。
これだけでは不動産屋もやっていけないので、入退去時の原状回復リフォームや建物の毎月の維持管理などは自身の知人の業者に依頼し、多少の報酬を得たりしています。

 

 

今回の場合、付随する報酬をオーナーさんに取り上げられ、さらには東京都の賃貸住宅のガイドラインを無視した条件を提示されてはさすがに受ける不動産屋さんはいないでしょうねと伝えました。

ガイドラインとは、東京都が退去時の敷金精算や入居期間中の修繕等の紛争防止のため、賃貸住宅紛争防止条例の施行(平成16年10月)にあわせ作成した

『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』のことです。

 

フローリング、ビニールクロス、設備機器など償却年数が設定されており、使用期間に応じ貸主・借主の負担割合が決まっています。
フローリングなどは7年ですから、7年以上借りていれば摩耗・劣化とみなされ全て貸主負担。4年借りていれば 4/7は借主、 3/7は貸主負担というような感じです。

 

昨年、民法が改正され、連帯保証人の極度額の設定義務など管理する側にも大きな責任も課されています。

 

 

この大家さんは、東京都のガイドラインも民法改正の話も全く知らなかったとのこと。近隣の不動産屋さんからも同じことを言われたみたいですが、一向に条件を引かなかったそうです。

昔ながらの大家さんに多い自主管理。大家さんも最近の法令や賃貸住宅事情を常に勉強していないと大変なことになります。気を付けましょう。

 

 

★賃貸経営など、専門家に相談して現状の問題点など把握しましょう。ご相談ご希望の方はこちらから

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