不動産相続（相続対策・賃貸経営・不動産売却・空き家売却）・不動産コンサルティングはネクスト・アイズ：東京都港区

コロナ感染拡大の中
唯一の楽しみだった冬季オリンピックが終了し、
何か心にぽっかりと穴があいたようです。毎度のことですが、
日本人の活躍に、日々心が踊らされ、自分も頑張らねばと励まされました。
次回はパリでの夏季オリンピック。２年後です。

さて、最近多い賃貸住宅の相談事例です。
都心ではなく、郊外に賃貸住宅を建築する予定だが、将来の人口減少などを
考え慎重になっているとのこと。そこで空室率を調べようと近くの不動産屋に
聞いたところ、ほとんど空室なんてでないですよとの回答。
本当ですかと尋ねられました。
 
 

実際にお付き合いしている複数の大手管理会社に尋ねたところ、
管理している管理物件の入居率は、どの会社も 95％～ 97％前後。
つまり、100戸中、5戸も空室がないことを示しています。
 
これだけ見るとほとんどの賃貸住宅は、余程のことがない限り入居する
と勘違いをしてしまうのですが、そこには大きな落とし穴があります。
 
賃貸住宅は、新築物件であればほとんどが入居していきます。
毎年のように新築物件は建築されますから、次にうまるのは築浅物件です。
中古になればなるほど、空室をうめるのに苦労します。
 
賃料は下げたくないので、まずやるのが敷金・礼金0というもの。
次にオーナー自ら広告料として仲介会社に支払い、借主には仲介料0円
とするもの。いずれも初期費用がなくなるので借主は借りやすくなります。
    
次にやるのが、フリーレント。最初の2か月分とか3か月分の家賃をサービス
するというもの。借主にとってみれば大変な得に感じます。

それでも入らない場合は、賃料を下げるという最後の手段をとります。
95％～97％の入居率というのは、こうしたオーナーさんの大変な苦労の結果、
でてきた数字です。
 
したがって、入居率(空室率)を鵜呑みにせず、ご自身で地場の不動産屋さんに
聞き込みをするべきです。築10年以上経過後の物件で、入りやすい間取りの
タイプ、面積、賃料はどのあたりかと聞いてみて下さい。
それが本来の入居者ニーズです。
 

また、再入居までの平均月数なども聞いてみるといいでしょう。
空室にはなっていないが、再入居までこのタイプは6か月かかったなんて
苦労話も聞こえてくるでしょう。

ゼロゼロ物件やフリーレント、そして賃料の下落は大きく収支に影響します。
新築を検討する場合には、初期での投資効率だけでなく、長い目で見ての
再入居率や原状回復費用、修繕費用なども考慮する必要があります。
  

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