「アパートを相続したら、どれくらい税金がかかるのだろう？」——これは多くのオーナー様から寄せられるご相談です。

アパートの相続には 相続税 だけでなく、毎年発生する 固定資産税・都市計画税、さらに賃貸経営を継続する場合は 所得税や住民税も関わってきます。複雑に見える税金の仕組みを理解しておかないと、思わぬ負担や失敗につながることもあります。

この記事では、アパート相続にかかる税金の種類と計算方法、節税制度や注意点をわかりやすく解説し、さらに実際の相談事例も交えて「どのように対応すべきか」をご紹介します。

アパート相続で発生する税金の種類

アパートの相続に関わる税金は、「相続した瞬間にかかる税金」と「相続後に毎年かかる税金」の2つに分けて考えると分かりやすいです。

① 相続税（相続のとき一度だけかかる）

相続税は、遺産全体の価値に対して課される税金です。

アパートなどの不動産は評価額が大きく、土地と建物で「相続税評価額」の計算方法が異なり、路線価や固定資産税評価額をもとに計算されます。納税期限も相続発生後10ヶ月以内と決められており、事前に専門家に相談して計算しておくと安心です。

② 固定資産税（毎年かかる）

アパートや土地を持っている限り、毎年かかる税金です。

計算は「固定資産税評価額 × 1.4％（標準税率）」で行われます。

例：評価額3,000万円の建物なら年間42万円

築年数が古くても税金は安くならないため、継続的な負担として考えておく必要があります。

③ 都市計画税（毎年かかる）

市区町村が都市計画事業（道路や公園など）に使うための税金です。

固定資産税と一緒に納めるのが一般的で、「固定資産税評価額 × 0.3％（上限）」で計算されます。

東京23区などの都市部ではほぼ必ず課税されるため、固定資産税＋都市計画税の合計で負担をイメージすると分かりやすいです。

④ 所得税・住民税（相続後に経営を続けた場合）

アパートを貸し続けて家賃収入がある場合、その収入は「不動産所得」として所得税・住民税の対象になります。

家賃収入から経費（修繕費・管理費・ローン利息など）を引いた金額が課税対象。 相続税とは別に、一定金額を超えると確定申告が必要になります。

アパートの相続税はどう計算されるのか？

相続税の基本的な仕組み

相続税は、遺産総額から基礎控除を差し引いて課税価格を求め、相続人の人数や相続分に応じて税額を計算する仕組みです。流れを簡単に整理すると次のとおりです。

1．遺産総額を算出する

遺産総額 ＝ 相続財産 − 非課税財産 − 債務・葬式費用

2．基礎控除額を差し引き、課税対象額を求める

・基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

・課税価格 = 遺産総額 − 基礎控除額

3．法定相続分に按分し、相続税の総額を計算する

各相続人の法定相続分に応じて分けた金額をもとに「相続税の総額」を算出します。税率と控除額は以下の表のとおり、課税遺産総額に応じて決まります。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1000万円以下	10％	－
3000万円以下	15％	50万円
5000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1700万円
3億円以下	45％	2700万円
6億円以下	50％	4200万円
6億円超	55％	7200万円

各相続人の税額は、法定相続分に応ずる取得金額 × 税率 − 控除額　で計算されます。

4．相続税額を実際の相続割合に按分する

法定相続分ではなく、実際の分割割合に基づき税額を振り分けます。

5．各相続人の相続税額を確定する

4で求めた金額から以下の控除を適用して、最終的な納付税額が決まります。

・配偶者の税額軽減

・贈与税額控除

・未成年者控除

・障害者控除　など

これにより、各相続人ごとの納税額が確定します。

まずは基本の流れを理解しておくと、「アパートを相続したら相続税がいくらかかるのか」をイメージしやすくなります。

アパート特有の評価方法

アパートを相続する場合、土地と建物は「貸家建付地」や「貸家」として評価されるため、一般的な自宅や更地とは異なる計算式が適用されます。これにより、評価額が下がり相続税の節税につながることがあります。

1．土地（貸家建付地評価）

貸家建付地の評価額 = 自用地価額 ×〔1 −（借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）〕

・自用地価額：路線価 × 面積

・借地権割合：地域ごとに設定されている割合（例：60％など）

・借家権割合：おおよそ30％（入居者が、アパートなどを借りる権利のこと）

・賃貸割合：総戸数に対する賃貸中戸数の割合

例えば借地権割合60％、借家権割合30％、賃貸割合100％なら「1 −（0.6 × 0.3 × 1.0）＝ 0.82」、つまり 18％評価減 が可能になります。

2．建物（貸家評価）

貸家の評価額 = 固定資産税評価額 ×〔1 −（借家権割合 × 賃貸割合）〕

・固定資産税評価額：役所が定める建物の評価額

・借家権割合：おおよそ30％

・賃貸割合：総戸数に対する賃貸中戸数の割合

例えば、固定資産税評価額3,000万円、借家権割合30％、賃貸割合100％なら「3,000万円 ×〔1 −（0.3 × 1.0）〕＝ 2,100万円」となり、900万円の評価減 となります。

3．評価減が使えないケース

・空室部分：空室は「自用地」「自用建物」として扱われため、空室が増えると評価減が少なくなり、結果的に相続税額が増える。

・相続直前の新規取得：相続開始前3年以内に取得した貸付不動産は、節税目的とみなされて評価減が否認される場合もある。

アパートの評価方法の大きな特徴は、土地と建物の両方で評価減を受けられる点です。土地については「貸家建付地評価」により自用地よりも低い評価が適用され、建物については「貸家評価」によって固定資産税評価額から減額されます。

つまり、土地と建物の双方で評価を下げられるため、二重に評価減を使えるのがアパート相続の大きなメリットといえます。

満室経営と半分空室を比較

ここでは、土地50坪・10室アパートを相続した場合を想定して、満室と半分空室のケースを比較してみました。

満室の場合には評価減がフルに適用され、課税対象額は4,500万円に抑えられますが、空室が半分あると評価減が十分に働かず、課税対象額は5,775万円に跳ね上がります。その差は1,275万円となり、実際の相続税額でもおよそ250万円以上の負担増となります。

つまり、同じアパートであっても「空室が多いか少ないか」でこれほど大きな差が生じるのです。単に評価方法の仕組みを理解するだけでなく、自分の物件の入居状況を把握し、相続時点での空室リスクをどうコントロールするかが重要なポイントになります。

固定資産税・都市計画税はどれくらいかかる？

先の「アパート相続で発生する税金の種類」でも触れたように、固定資産税と都市計画税はアパートを所有し続ける限り毎年かかる税金です。相続税が一度きりの負担なのに対し、この2つは長期的に続くランニングコストである点は覚えておきましょう。

例えば、固定資産税評価額3,000万円のアパートを相続した場合、

・固定資産税：3,000万円 × 1.4％ = 42万円

・都市計画税：3,000万円 × 0.3％ = 9万円

　計 = 年間51万円

となります。

この年間51万円はあくまで一例であり、規模の大きなアパートであれば100万円を超えるケースも珍しくありません。しかも、この負担は築年数が古くなっても自動的に減るわけではなく、空室が増えて収入が減っても税金だけは毎年かかり続けます。

さらに、30年間保有したと仮定すれば、単純計算で1,500万円以上を納めることになります。これは修繕費や空室リスクと並んで、賃貸経営の収支を大きく左右する要素です。

アパート相続で利用できる節税制度

小規模宅地等の特例

相続税の節税制度の中でも代表的なのが「小規模宅地等の特例」です。これは、被相続人が利用していた宅地について、一定面積まで評価額を減額できる制度です。

アパートの場合は「貸付事業用宅地等」に該当し、200㎡までの部分について評価額を50％減額できます。例えば評価額1億円の土地であれば、特例を使うと5,000万円として評価されるため、相続税を大幅に抑えられます。 ただしこの特例には条件があり、相続開始前3年以内に取得した貸付用不動産は対象外となるなど、節税目的の直前取得では認められないケースがあります。適用要件をしっかり確認しておくことが大切です。

借家権割合による評価減

アパートの相続では、入居者がいることによってオーナーの自由な利用が制限されるため、評価額を下げることが認められています。これが「借家権割合による評価減」です。

具体的には、建物は「固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合30％ × 賃貸割合）」で計算され、入居者がいる割合に応じて評価額が下がります。土地についても「貸家建付地評価」により減額が適用されます。

たとえば、固定資産税評価額3,000万円の建物で賃貸割合100％の場合、
3,000万円 ×（1 − 0.3）＝ 2,100万円
となり、900万円の評価減が可能です。

この仕組みは先（「アパートの相続税はどう計算されるのか？」）でも説明しましたが、ここで改めて強調したいのは「入居状況によって減額幅が大きく変わる」という点です。満室であれば最大限の効果を得られますが、空室が多いとその分評価減が小さくなります。

相続を見据えて安定した賃貸経営を続けることが、節税効果を高める最良の方法といえるでしょう。

その他の節税策

小規模宅地の特例や借家権割合以外にも、アパート相続で検討できる節税策はいくつかあります。

生前贈与を活用する

アパートを生前に贈与しておくことで、将来の相続財産を減らす効果が期待できます。加えて、贈与後の賃料収入は贈与した相続人に帰属するため、親世代の所得税や住民税の負担を軽減できます。さらに、アパートは貸家として評価されるため、自用地よりも低い評価額で贈与できる点もメリットです。

こうした仕組みにより、贈与税の負担を抑えながら相続税の節税効果も得られます。

法人化を検討する

賃貸事業を法人として運営することで、所得税率を抑えたり、経費として計上できる範囲を広げたりする効果が期待できます。

建替えやリノベーションによる資産の見直し

老朽化した建物を建替えることで入居率を改善し、評価方法を見直すきっかけになることもあります。

いずれも万能ではなく、それぞれにメリット・デメリットがあるため、専門家に相談しながら自分のケースに合った方法を選ぶことが重要です。

注意すべき３つの落とし穴

アパートの相続は、制度や評価方法を正しく理解すれば節税につながる一方で、注意を怠ると「思っていた以上に税金がかかってしまった」「経営が赤字化してしまった」という失敗も少なくありません。ここでは特に気をつけたい落とし穴を整理しました。

空室リスクで節税効果が限定される

アパートは入居者がいることで評価額が下がりますが、空室が多いとその部分には評価減が適用されません。結果として、節税を見込んでいたのに想定よりも税額が高くなることがあります。老朽化や立地による空室リスクを考慮して、事前に入居率を改善しておくことが大切です。

特例の適用条件を満たせないケース

「小規模宅地等の特例」は強力な制度ですが、相続開始前3年以内に取得した貸付不動産は対象外になるなど、適用条件が細かく定められています。どの制度にも適用条件や期日などが定められているため、利用する場合は、事前に制度の条件確認を怠らないことが重要です。

税金ばかりに気を取られて経営が赤字化

節税のためと物件を建てたり維持した結果、空室や修繕費がかさんで毎年赤字になるケースもあります。相続税対策を優先するあまり、賃貸需要のないエリアで建築したり、古いアパートを維持し続けたりするのは逆効果になることもあります。税金対策と収益性は両輪で考えなければなりません。

相続アパートの成功・失敗事例から学ぶ

相続アパートの対応は、状況によって最適な方法が大きく異なります。「建て替えるべきか、残すべきか、売るべきか」といった判断は、税金・経営・家族事情を総合的に見極める必要があります。

ここでは、実際に当社にご相談いただいた事例の一部をご紹介します。

事例1：相続税負担を見据えたアパート建替えで資産価値を維持

老朽化した木造アパートを相続したご家族のケースです。相続税評価額は高い一方、空室が多く収益は低下していました。このまま相続すれば「税金はかかるのに収益は出ない」という悪循環に陥るリスクがありました。

当社がシミュレーションを行った結果、建替えによって入居率を改善すれば、相続税の納税資金も確保でき、長期的な資産価値も維持できると判断。建築会社の選定からプラン比較までサポートし、結果として相続税対策と安定経営の両立に成功しました。

詳細事例はこちら

事例2：小規模宅地特例を活用し、相続税を大幅軽減

ご相談いただいたのは、アパートを複数所有するご家庭。相続税額の試算では大きな負担が見込まれていましたが、詳細に確認すると小規模宅地等の特例を適用できることが分かりました。

通常の試算では1億円近い相続税額が想定されていましたが、特例を適用したことで評価額が大幅に下がり、最終的には数千万円単位で負担を減らすことができました。制度を正しく理解し、早めに専門家へ相談したことで納税計画に余裕が生まれた成功例です。

詳細事例はこちら

事例3：一部売却で納税資金を確保し、賃貸経営も継続

相続したアパートをすべて維持するのは困難、しかし手放すのも惜しいというご相談でした。老朽化による修繕費も増えつつあり、相続税の納税資金の確保も課題でした。

当社の提案は「一部を売却して納税資金を確保し、残りは賃貸経営を継続する」という折衷案。売却対象の選定から買主探し、残す部分の経営改善策までを一括でサポートしました。結果として、納税資金の不安を解消しながら、安定した収益基盤を残すことができた事例です。

詳細事例はこちら

これらの事例から分かることは、相続したアパートへの対応は「建替え・特例活用・一部売却」など多様な選択肢があるということです。大切なのは、

・税金だけでなく収益性を冷静に見極めること

・制度を正しく理解して活用すること

・納税資金をどう確保するかを早めに検討すること

よくあるご質問

アパートを相続したお客様からは、「税金はいくらかかるのか」「節税はできるのか」といったご質問を多くいただきます。ここでは、その中でも特に多いご質問をQ&A形式で整理しました。

アパートを相続すると必ず相続税が減りますか？

節税効果が出るケースもありますが、空室率や条件によっては効果が限定的です。固定資産税・所得税も増えるため、総合的に判断する必要があります。

固定資産税はいくらぐらいを見込むべき？

あくまで一例ですが、評価額3,000万円なら年間51万円ほど。修繕費と合わせると毎年100万円単位での支出になる場合もあります。

空室があると税金はどう変わる？

空室が多いと評価減が使えず、相続税評価額が高くなる場合もあります。シミュレーションでは、満室と半分空室で200万円以上の差が出ました。

節税対策と経営リスク、どちらを優先すべき？

税金だけでなく、賃貸経営の収益性・将来の相続分割リスクまで含めて総合判断するのが賢明です。

アパート相続に関する疑問は、税制や経営状況によって答えが大きく変わります。ここで紹介したのはあくまで一般的なケースに基づいた回答ですので、実際には「ご家族構成」「物件の入居状況」「他の資産とのバランス」などを踏まえて判断する必要があります。

中立・独立の専門家に相談するメリット

アパートを相続した際、多くの方が最初に相談するのは不動産会社や建築会社です。しかし、その場合は「売却」や「建替え」といった特定の選択肢に偏りがちで、本当に最適な方法を比較できないまま意思決定してしまうリスクがあります。

アパート相続は、相続税の負担・賃貸経営の収益性・家族間の分割調整など、複数の要素が絡み合う複雑なテーマです。だからこそ、中立・独立の立場からすべての選択肢をフラットに検討できる専門家に相談することが重要です。

中立的な立場だからできるサポート内容

ネクスト・アイズでは、税理士・建築士・不動産コンサルタントが連携し、ワンストップで総合的なサポートをご提供しています。

・相続税シミュレーション：相続税評価額の試算や、節税制度を活用した場合のシナリオ比較

・賃貸経営の収支分析：入居率改善策、建替えやリノベーションによる収益予測

・売却or一部売却の検討：納税資金の確保と収益の両立を可能にするプラン提示 ・家族全体の将来設計：一次相続だけでなく、二次相続までを見据えた資産管理プランニング

これらを組み合わせることで、税金・経営・家族の安心を同時に考慮した解決策を導き出せます。

事例に学ぶネクスト・アイズのサポートの実際

実際にご相談いただいた方の中には、

・節税効果により数千万円単位で相続税負担を減らせた事例

・建替え・売却・維持のプランを比較し、家族全員が納得できる形で資産を残せた事例

などがあります。

数字や制度だけでなく、ご家族の想いも大切にしながらプランを整えることが、当社の特徴です。

まとめ

・アパート相続には一度きりの相続税だけでなく、毎年続く固定資産税・都市計画税がある

・入居状況によって評価額・税額は大きく変動する

・節税制度を正しく活用しなければ逆に負担が増えることもある

・成功には「税金＋経営＋将来の家族の資産管理」を総合的に考えることが不可欠

これまで見てきたように、アパート相続は「税金の仕組みを理解すること」と「実際の賃貸経営や家族状況を踏まえること」の両方が求められます。相続税額だけを減らすことを目的にしてしまうと、結果として赤字経営や将来の分割トラブルにつながる恐れがある点は注意しましょう。 逆に、税金・経営・家族の将来像を総合的に検討できれば、相続は「負担」ではなく「次世代に資産をつなぐチャンス」にもなります。