相続不動産の売却、何から始める？

親や親族から相続した不動産を「売却するか」「活用するか」で悩まれる方は多くいらっしゃいます。特に「売却」は手続きや税金が複雑で、どのように進めればよいか分からず放置してしまうケースも少なくありません。

この記事では、相続不動産の売却を検討する際に必要な基礎知識から、具体的な手順、注意点を解説しております。

相続不動産を売却する前に確認すべき4つのポイント

相続登記（名義変更）が完了しているか？

不動産の売却は、登記上の所有者が売主として手続きする必要があります。被相続人の名義のままでは売却できないため、まずは「相続登記」を済ませましょう。

補足：令和6年4月から相続登記は義務化

・相続登記は3年以内に義務化（不動産登記法改正）

・登記を怠ると10万円以下の過料（罰金）の対象になる場合も

共有名義になっていないか？

複数人で相続した不動産は「共有」扱いになり、売却には全員の同意が必要です。遠方の兄弟との連絡調整や価格の意見相違でトラブルになるケースも多いです。

特例や補助金の対象になるか？

・空き家特例（3,000万円控除）

・取得費加算の特例

・空き家解体の補助金（自治体による）

不動産の現状を把握しているか？

再建築不可、境界不明、老朽化など問題がないかを確認

事前に不動産会社や建築士、測量士に相談

相続不動産を売却する手順【6ステップ】

売却の流れを理解したら、次に気になるのが「いくら手元に残るか」というお金の話です。ここからは、売却時に発生する税金と、活用できる節税制度について詳しく見ていきましょう。

売却にかかる税金と節税対策

譲渡所得税の基本

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税（＝所得税＋住民税）」が課されます。これは相続で取得した不動産であっても同じです。

■ 譲渡所得の計算方法

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費が不明な場合、「概算取得費（売却額の5％）」が適用されます。これは税負担が重くなるため、可能であれば取得費を証明できる資料を探しましょう。

■ 所有期間による税率の違い

相続による取得は、被相続人の所有期間を引き継ぐため、所有直後に売却しても長期譲渡扱いとなる場合がほとんどです。

■ 税金の支払いと申告の流れ

・翌年の2月〜3月に確定申告が必要

・税務署へ売買契約書や費用領収書などを提出

・特例を使う場合は、添付書類や要件確認も忘れずに

節税特例の種類

特例の適用には細かい条件があり、併用不可のケースもあります。事前の確認が重要です。

税理士への相談で数十万円単位の節税に繋がるケースもあります。「少しでも不安があるなら相談」を基本にしましょう。

税金対策を把握したら、次に気になるのが「手元に残るお金」。 続いては、売却時に発生する費用の内訳について、具体的に解説していきます。

売却時にかかる費用の内訳

不動産を売却すると「売却益＝手取り」と思われがちですが、実際にはさまざまな費用が差し引かれます。

特に相続不動産では、相続登記や解体、測量が必要となるケースもあり、事前に想定しておかないと“こんなにかかるの？”と後悔する可能性もあります。

以下は、売却時に発生する主な費用の一覧とその相場です。

売却にかかる費用は、すべてが売却益から自動的に差し引かれるわけではありません。費用ごとに「支払うタイミング」が異なるため、手元資金の準備を怠ると、思わぬタイミングで出費が発生して困ることもあります。

仲介手数料

不動産会社との媒介契約に基づき、売買契約が成立した段階で「半金」、引き渡し完了時に「残金」というケースが多いです。

売買契約が解約になった場合でも、仲介活動の実費が請求される場合があるため、契約内容の確認が必要です。

測量・解体・残置物撤去費用

・境界確定測量や建物解体は、売却活動の前段階で実施・支払いが必要です。

・一時的に数十万〜百万円単位の自己負担が生じることもあり、売却益でまかなえると思っていたが「先に現金が必要だった」と慌てるケースも。

登記関連費用（司法書士）

・相続登記や抵当権抹消登記などは、手続き完了時に報酬と実費（登録免許税など）を支払います。

・名義が被相続人のままでは売却できないため、売却準備の最初の段階で発生します。

税理士報酬（確定申告）

・確定申告サポートを依頼する場合、売却の翌年2～3月に費用が発生します。

・ただし、相談は売却前の時点で行っておくことで、特例の適用可否や書類収集のミスを防ぐことができます。

不動産売却時に費用が想定より高くなる例：ケース別

以下は、実際に相続不動産の売却時に発生しやすい「想定外の出費」の例です。いずれも「事前確認不足」が原因で、売却スケジュールや資金計画に影響を与えたケースです。

例①：相続人の1人が登記に協力せず、調停が必要に

相続登記のために家庭裁判所での調停を申し立てることになり、弁護士費用や期間延長のコストが発生

例②：建物にアスベスト含有、解体費が2倍に

古い建物を解体する際にアスベストが発見され、法令に従った除去処理が必要となり、当初見積の約2倍の費用に

例③：大量の家財処分に30万円以上

遠方に住んでいたため現地確認が不十分だったが、実際には家具・家電・本・布団・仏壇など大量に残置物があり、業者による撤去費用が大幅に増加

例④：測量時に越境が判明し、隣地との協議に数ヶ月

境界杭がなく、隣地との越境があったため、弁護士立ち会いのもとで覚書作成が必要に…売却時期が大幅に遅れた

売却にかかる費用は、事前の確認と備えによって大きく変わります。しかし、費用面だけでなく、実際の売却プロセスでは想定外のトラブルに直面するケースも少なくありません。

次の章では、相続不動産の売却でよくあるトラブル事例と、その回避策について詳しくご紹介します。

よくあるトラブル5選とその対策

相続不動産の売却は、通常の売却に比べて人間関係・法務・感情が複雑に絡み合うため、想定外のトラブルが発生しやすいのが特徴です。 ここでは、実際によくあるトラブルとその対策を5つのパターンに分けてご紹介します。

こうした問題を整理し、解決策を導くには、早い段階で専門家に相談することが大切です。特に、家族間で意見が分かれていたり、手続きの煩雑さや税務リスクに不安がある場合は、ワンストップで対応できるコンサルタントを味方につけることで、精神的・経済的な負担を大きく減らすことができます。

また、実際の現場では「そもそも売却するべきなのか、賃貸として残すべきなのか」という根本的な判断に迷う方も多くいらっしゃいます。

次の章では、相続した不動産を活用する上でよく比較される「売却」と「賃貸」の違いと判断基準について、わかりやすくご紹介します。

売却と賃貸の比較・判断基準は？

相続した不動産を「売るべきか、それとも貸すべきか」――。 この選択は、感情的な思い入れだけでなく、将来的な資産価値や収益性、管理の手間なども含めて総合的に判断する必要があります。

ここでは、特に迷いやすい「収益」「管理の手間」「節税効果」の3つの観点から、それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。

売るべきか、貸すべきか？──3つの観点で比較

判断基準の一覧表

さらに、具体的な物件条件や家族構成などを踏まえ、以下のような判断軸でも検討してみましょう。

上記の表は、一般的な判断軸を整理したものですが、すべての物件やご家族に当てはまるわけではありません。 個別の条件や今後の資産戦略によって最適な判断は異なります。

以下の補足をもとに、ご自身のケースと照らし合わせてみてください。

次のセクションでは、実際にこうした比較を経て最適な判断をされたお客様の事例をご紹介します。

実例紹介｜賃貸併用住宅で空室リスクと建て替え検討を経て最適な選択に至ったケース

事例詳細はこちら

このように、売却・賃貸・保有といった選択肢の中から「本当に自分たちに合った道」を見つけるには、専門家の知見や客観的な視点が欠かないのかもしれません。

次の章では、当社のような中立的な不動産コンサルタントに相談することのメリットについて解説します。

専門家に相談することで失敗を防ぐ3つの理由

相続不動産の売却や活用には、多くの人にとって「初めての経験」がつきものです。法律・税金・市場動向など、多くの専門知識が絡むため、個人で判断するにはリスクが高い分野でもあります。

ここでは、不動産のプロに相談することで得られる代表的な3つのメリットをご紹介します。

実際、当社でも「家族内で何年も放置していた不動産の問題が、1回の面談で動き出した」という事例が多くあります。

無料相談を活用して、最初の一歩を踏み出しませんか？

不動産のプロといっても、すべての会社が中立とは限りません。
当社では、売買や建築に偏らない第三者的立場からの総合的なアドバイスを行っており、税理士や弁護士とも連携しながらご家族の不安に寄り添ったご提案をしています。

「何から始めればいいか分からない」
「とりあえず話だけでも聞いてみたい」

そんな方のために、無料の初回個別相談をご用意しております。この機会に、ぜひ一度ご活用ください。