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自宅の建て替えを検討しているが、90坪の敷地があり、賃貸住宅など他に敷地の有効活用方法はないか

相談内容

50代後半のご夫婦からのご相談。
2階建て築35年の自宅を老朽化に伴い建替えをしたいと考えている。
敷地は300㎡(約90坪)あるが3人家族のため大きな住宅は必要ない。
都内人気エリア駅徒歩8分の好立地に自宅のみで良いのか?ほかの選択肢として検討する余地があるのか知りたい。
また来年は退職金が入ってくるが老後資金も考慮したうえで最適な資金計画を教えてほしい。

問題点の抽出

・当該敷地が、賃貸住宅他、どの有効活用が適しているのか
・当該計画の資金はどうするのか、老後の収支は大丈夫なのか

上記問題点を解決するための提案

・複数の会社より市場調査を取得し、客観的な意見書を提出
・90歳までのキャッシュフローを作成し、資金計画と老後の収支の確認
・基本プラン、収支計算書含む賃貸経営計画書の提出

費用

・市場調査報告書と意見書の提示  ・・・無料
・敷地の有効活用策の提案  ・・・無料
・優良建築会社の紹介  ・・・無料
・ライフプランニング(30年間のキャッシュフロー表)の提案  ・・・3万円(税別)
・家づくり仲介システム  ・・・建築請負金額の3%

コンサルティング結果

相談者の敷地は300㎡で建蔽率50%、容積率80%。240㎡まで建てられることが判ったが要望を整理した結果、自宅の大きさは110㎡前後。
余った敷地を活用するため市場調査を行った結果、近隣には大学も複数あり学生や新宿からも近いことと、単身向けサラリーマンの需要も見込まれることから単身向け40㎡程度の1LDK賃貸を3戸と自宅110㎡の併用住宅をご提案した。
2階建ての木造建築をベースに大手ハウスメーカーやデザイン系の施工会社を4社紹介した結果、今回の目標総建築費である6,000万円で提示した建築会社で決定。
資金計画は退職金を含めた金融資産6,000万円の内の3,000万円を自己資金から捻出。残りの3,000万円を借り入れで賄うことにした。
想定家賃は満室時月々300,000円、毎月の返済額は97,000円。固定資産税などを差し引いても年間2,000,000円弱の収益が見込まれ安定的な有効活用手段を取ることができる。
賃貸は空室リスクを避けるため長期間を一括で借上するサブリースの提案を提示して一般的な集金管理と一括借上げのサブリースを比較した。
相談者は初めての賃貸経営ということもあり、安心感を得ることを優先に考えたためサブリース契約を選ぶことになった。

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