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渋谷区内の借地権付不動産、相続登記をせずに兄が3年居住して亡くなる。相続登記を完了し最終的には売却したい。

相談内容

 10年前に相続が発生した渋谷区内の借地権付不動産、建物は木造2階建て築50年、兄が亡くなった後は空き家となり、1年前に隣地にお住まいの方から、台風で網戸が飛んできて建物が破損したので弁償してもらいたいと連絡が入る。相続発生から相続登記はもとより、地主への連絡、地代の支払い、借地の更新の手続き、建物の維持管理など全く行ってなかった。これを期に全ての手続きを完了させて最終的には売却をしたいが何から手を付けていいのかわからず相談に訪れる。

問題点の抽出

・相続関係、相続人全員を確認するにはどうすればよいか
・遺産分割協議書を作成するにはどうすればよいか
・相続登記、名義変更について地主の承諾をとるには
・借地権の更新、滞納している地代、更新料についての処理
・売却可能価格はいくらなのか?
・売却に際し費用はできる限り抑えたい

上記問題点を解決するための提案

・司法書士による相続人関係説明図、遺産分割協議書の作成
・地主へ借地権の更新、地代、更新料等の折衝
・物件調査を行い不動産売却査定書の提出
・売却諸費用の算出

費用

・初回相談  ・・・無料
・相続対策コンサルティング  ・・・15万円(税別)
・司法書士面談  ・・・無料
・遺産分割協議書作成、相続登記  ・・・実費
・不動産売却コンサルティング  ・・・売買価格の3%+6万円(税別)

コンサルティング結果

・司法書士に戸籍の調査と相続関係図を作成し相続人全員の把握
まず、相続人全員が協議内容に同意しないと遺産分割協議自体成立しませんので、相続人全員を確定することが最優先となりました。相談者も相続人全員の把握ができなかったので、司法書士に戸籍の調査を依頼、相続関係図を作成して相続人全員を確認しました。
相続人は全員で12人。相談者も調査後に初めて知る相続人の方や、代襲相続人(本来の相続人の子)もおりましたので、取得すべき戸籍は膨大になり、また所在、本籍地が遠方の方もおり戸籍の取得だけで3カ月ほどかかってしまいました。
・相続物件の状況や、相続手続きに必要な書類を送付して遺産分割協議書の作成を行う
相続人を確定し遺産分割協議書の作成を行いました。この手続きについて、面識のない司法書士が、書類に実印を捺印して印鑑証明書送るようお願いしても相続人は構えてしまい、まとまる話もまとまらないので、相続人の一人である相談者より連絡を取り話した方が良いと提案をする。ここでも完了までは1ヶ月位かかりましたが、スムーズに相続手続きが進みました。
・並行し相続登記を完了する為に、地主への交渉
地主には相談者と弊社でコンサルティング契約を締結し、相談者の代理人として弊社が地主と交渉にあたる。
地主の状況を確認すると、地主も同様に相続が発生しており、相続登記も未了、物件状況の確認が出来ておらず地代の請求、更新手続きについて対応していなかった事が確認出来たので、地主にも司法書士を紹介し、相談者同様に手続きを進め相続登記を完了させる。
・相続登記完了後、売却に向け物件調査を開始
物件の調査、周辺の成約事例を確認して不動産売却査定書を提出、あわせて売却諸費用の算出し全体の資金について確認をしてもらう。相続登記の費用もあり、売却に際しこれ以上の費用はかけられないとのことで事前に細かく売却諸費用について説明をする。
■結果:地主へ弊社が相続登記のお手伝いをした事に感謝していただき、相談者が滞納していた地代、更新料は、相談者側に請求しない事で納得してもらう。相談者、地主共に相続登記が完了し、地主も売却を望んでいたため、地主、相談者共に弊社と媒介契約を締結し現在は所有権として売却活動中となる。

担当者

不動産コンサルタント
不動産コンサルタント
保有資格:
宅地建物取引士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
住宅金融普及協会 住宅ローンアドバイザー


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