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築50年を超えている自宅と老朽アパートを、将来の相続対策も検討しながらどのように活用すべきか?

相談内容

大田区の敷地約80坪に築50年を超える自宅と隣地に老朽賃貸アパートを所有。長男夫婦と長女夫婦に将来、この土地を相続させることを考えているが、どのようにしたらよいか。また自宅を建替て長男夫婦との二世帯住宅を作ることは考えているが、古いアパートをリノベーションして貸すか、長女夫婦にそこに住んでもらうようにするべきか、アパート自体を用地ごと売るべきか悩んでいる。築50年を超えている家屋ということと、相談者は70歳代で将来の相続対策を見据えながら住宅計画を立てなければならないことから、トータル的に相談できる弊社にお越しいただきました。

問題点の抽出

・相続税が掛かるかの判断をするため総資産を確認。
・古いアパートをリノベーションして賃貸として、再活用できるかを現場調査。
・敷地80坪の分割方法を検討。敷地の分割ラインを仮定し、相続の際に揉めない形態になりうるかをトータル的に判断。
・長男夫婦との二世帯住宅を建てる前提でのボリュームチェック。
・長女夫婦の将来の希望を確認。
・住宅資金贈与や住宅ローンの借入など資金計画の確認。

上記問題点を解決するための提案

・相談者から不動産、金融資産等の総資産をヒアリングし財産評価額を算出。
・相続税が将来掛からないよう、「相続対策提案書」を提示。
・相談者の金融資産を把握したうえで住宅資金贈与を利用した資金計画を提示。
・古いアパートをリノベーションした際の賃貸経営の事業計画書を提示。
・相談者と長男夫婦の要望をヒアリングし二世帯住宅のボリュームプランを提示。
・長女夫婦は近い将来「新築」を建てたい希望を確認し、ボリュームプランを提示。
・対象となっている80坪の敷地に上記2棟のボリュームプランを配置したうえで敷地分割ラインを再確認。

費用

・家屋調査とリフォーム概算金額の算出  ・・・無料
・市場調査の実施  ・・・無料
・相続対策コンサルティング  ・・・22万円(税込)
・家づくり仲介システム  ・・・請負金額(税込)の3%

コンサルティング結果

・築50年を超えているアパートは空き家状態で、耐震基準も満たしていないことや老朽化が進んでおり、リノベーション費用は高額になることが分かりました。また、住戸は2戸しか取れないため収支上はマイナスとなることから、こちらも自宅同様解体することを決めました。
 
・相談者は当初から長男夫婦との二世帯住宅を考えておりましたが、長女夫婦も近い将来には家の購入を考えていたことが判り、敷地を提供してもらえるならば新築を建てたいという希望であったため、長男夫婦との二世帯住宅と長女夫婦の単世帯住宅の2棟を建てることになりました。三世帯住宅を1棟で建てる案という選択肢もあったのですが、将来の相続対策も考慮した結果、それぞれの敷地を設定し、相続が起こった際にその敷地を将来長男と長女に分筆して相続するのが効果的であることをご提案しました。
 
・相談者の金融資産が現預金と有価証券で6,000万円以上あることから、今回の新築計画の中で1,500万円ずつ長男と長女に住宅資金贈与することで、贈与税が非課税となることも確認。
 
■結果
長男夫婦との二世帯住宅に関しては、ご紹介をした建築会社3社の中から耐震性や断熱性に長けている工務店に4,000万円で依頼することとなりました。また、長女夫婦も建物の品質が優れていることから、その工務店に依頼することになりました。(長女世帯の住宅取得金額は2,500万円)
一時は老朽アパートをリノベーションした場合や、建替えてアパートとする収支計画を検討しましたが、最終的には収益性は考えずに住居のみで2棟を新築として住宅資金贈与を利用し、将来の相続税が掛からないよう二世帯住宅として小規模宅地の評価減も利用する住宅を建てることで相続対策を中心に計画することになりました。

担当者

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