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父から5年前に相続した全5戸のアパートは老朽化が進み、リノベーションかリフォームか建替えか売却が悩んでいる。

相談内容

央線沿線駅徒歩4分のアパートは木造2階建て全5戸で空室もなく満室経営。賃貸経営としては申し分なく、敷地は100㎡で建蔽率60%、容積率160%の条件。相談者は52歳。自宅は別に所有しており、上記の敷地に住むことは考えていない。
現在、借り入れはないが、問題点は大きく2つ。1つ目は、共同トイレで風呂無しのため賃料が取れないことと、入居者の中には生活保護を受けている方もいて、今後お部屋で亡くなられる方が出るのではないかと大変心配されている。
2つ目の問題点は、老朽化が進んでおり外壁と屋根を葺き替えする見積を取得したところ300万円以上の費用が掛かることが判った。今後、メンテナンス費用も掛かることや将来の収益の見通しも立ちにくく、このまま賃貸経営を続けていくべきか悩んでいる。

問題点の抽出

・リノベーションした場合の費用はいくらで賃料はいくらになるのか。
・コストをあまりかけずにリフォームした場合の費用や賃料はいくらになるのか。
・建替えた場合はいくら建築費がかかり、賃料はいくらになるのか。
・売却した場合にいくらで売れるのか。

上記問題点を解決するための提案

・まずは、相談者本人の意向を確認し、将来の相続対策の確認のために総資産のヒアリングを行う。
売却する意思があるか、またどのくらいの自己資金と総資産があるかをヒアリング。所有不動産は、当該敷地以外に自宅として所有されているマンションの2物件。金融資産は3,000万円。相続人は奥様と長男、次男の3人ということから現状の把握と将来の相続に向けた考え方として分割していく方法を検討。

・現況アパートを大規模にリノベーションした場合の費用やプラン、賃料を確認。
最適なプランは、1DK程度の賃貸が3戸。ただし、間取り変更以外にも外装の葺き替え工事や耐震補強工事、水廻り設備などの新規設置を考えるとかなりのリノベーション費用が掛かることが判った。

・原状回復工事を中心とした簡易的なリフォーム工事にとどめた場合の費用や賃料を確認。
住宅設備が備えられていない以上、賃料収入は期待できない。

・建替えをした場合のプランや費用、賃料を確認
周辺環境の状況確認と賃料相場を把握するために市場調査を行う。25㎡以上の大きめ1Kが最適だと判る。賃料収入や建築費など総資金計画を算出。

・売却査定額と、譲渡税を確認。

費用

・初回相談  ・・・無料
・貸経営コンサルティング  ・・・請負金額(税込)の3% ※①
・市場調査報告書  ・・・①に含む
・建築資金計画書及び収支計算書の提示  ・・・①に含む
・不動産売却査定書  ・・・無料

コンサルティング結果

今回のご相談のポイントは立地条件の良い老朽アパートをリノベーションするか建替るべきかということでした。
 
・リノベーションをする案は3,500万円の総資金が掛かってしまうことと、築年数表記は築48年と変わらず、全3戸の賃貸しか取れないことから、月々の家賃収入は30万円。年間360万円(満室時)と現況の収益からは減ってしまうことが判った。将来的にはメンテナンス費用を10年単位で見なければならないことなどを事業計画書で説明。収益を得ることは難しい。
 
・簡易的な原状回復リフォームをした場合には、現在の共同トイレ・風呂無しという条件は変わらないため、問題点を解消することはできないことから早々に簡易的なリフォームは検討外となりました。
 
・3階建てに建替えて1K、1LDKのプランで戸数も5戸をご提案。総資金計画4,000万円に対して賃料収入は月々55万円、年間収益は満室時で660万円であることが判った。収支計算上も問題なく表面利回り10%を超えて収益を得られることから、将来的な大規模メンテナンス費用や空室率、家賃下落率なども見越した事業計画書を提示。この案がお気に召されたようで建替えすることに決めました。
 
・売却査定額は、6,000万円で譲渡税を支払わなければならないことや、親から譲り受けた土地を簡単には手離したくない意向を持たれていたため、売却することは検討から除外することにした。
 
■結果:収支計画や将来性を検討し、建替え・新築として計画をスタート。
ご紹介した建築会社4社にコンペを依頼した結果、デザインの長けている木造の住宅会社を選定。請負契約を行う前提で、アパートローンの金融機関選びと現在借りている方への立ち退き交渉など打ち合わせを進めているところです。
 
また相続についても現況の資産把握と将来長男と次男の間に争いが起こらないように平等に分割するための考え方についてもアドバイスを行いました。

担当者

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