【前編】では、共有名義不動産の基礎や、売却時に起こりやすいトラブル・代表的な売却方法について解説しました。

続く【後編】では、さらに一歩踏み込んで、税務の注意点や活用の判断基準、実際の成功事例、そして専門家に相談する価値についてお伝えします。

共有名義の不動産をめぐる判断は、税金・家族構成・今後の資産戦略など、さまざまな視点を持つことが重要です。
実例も参考に、より自分のケースに近い考え方を整理していきましょう。

共有名義売却で知っておきたい税金のしくみと節税ポイント

共有名義の不動産を売却するときは、共有者それぞれが確定申告を行い、譲渡所得税の計算・納付をする必要があります。また、節税の特例を活用できるかどうかも、共有名義の事情によって異なるため、早い段階で専門家に確認しておくことが重要です。

【1】譲渡所得税とは？

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税（＋住民税）」が課税されます。課税の対象となるのは、「売却価格そのもの」ではなく、以下の計算で求めた利益（＝譲渡所得）です。

この「譲渡所得」に対して課税されるのが、以下の税金です：

このように、共有名義不動産の売却では「誰の名義で何年所有していたか」「持分割合はどうなっているか」によって、課税額も変わるため、早い段階での確認することが重要です。

【2】譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、各共有者ごとで以下の計算を行いで求めます：

【3】3,000万円特別控除の落とし穴

「マイホームを売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる」という特例がありますが、共有名義でも全員が“自宅として使用していた場合”に限り適用可能です。

【4】取得費が不明なときのリスク

古い実家や相続不動産の場合、購入当時の契約書や領収書が残っていないケースも多く、取得費不明＝大きな課税リスクとなります。

【5】共有名義だからこその注意点

【6】専門家に相談すべきタイミング

共有名義の場合｜譲渡所得税の試算シミュレーション

以下は、共有名義で相続した不動産を売却した際のシンプルなケーススタディです。あくまで参考としてご覧ください。

case:A

物件内容・状況	実家を2人で相続（持分50%ずつ）
売却価格	5,000万円
取得費・譲渡費用	取得費1,000万円（全体）
譲渡益（1人）	約2,000万円
特例・控除の可否	居住用3,000万円特別控除あり
概算税額（1人分）	課税なし
備考	居住用財産のため控除適用可

case:B

物件内容・状況	空き家を3人で相続（取得費不明→概算5%）
売却価格	6,000万円
取得費・譲渡費用	取得費300万円（全体）
譲渡益（1人）	約1,900万円
特例・控除の可否	居住していたのは1人のみ
概算税額（1人分）	約380万円
備考	非居住者は控除不可。課税対象は居住していなかった相続人

case:C

課税額の目安

物件内容・状況	収益アパートを2人で相続
売却価格	1億円
取得費・譲渡費用	取得費3,000万円＋費用300万円
譲渡益（1人）	約3,350万円
特例・控除の可否	居住用特例なし（収益物件）
概算税額（1人分）	約670万円／人
備考	長期譲渡所得課税（税率約20%）対象

長期譲渡所得の場合、所得税15%＋住民税5%で約20%としています。
　例）譲渡益3,350万円 × 20% ÷ 2人 ≒ 約670万円／人

注意点：特例の適用や負担軽減を図るには、早めの専門家相談がカギです。

税金の負担や特例の活用可能性を把握した上で、次に考えるべきは、そもそも「売るべきかどうか？」という判断です。

共有名義の不動産は、保有し続けることにもメリット・デメリットがあり、「売却」「賃貸」「他の活用（信託・建替え等）」といった選択肢の中から、収益性・管理負荷・相続対策効果を含めて総合的に検討する必要があります。

次章では、「売却 or 保有 or 賃貸」など、共有名義不動産の活用方針を判断する基準について解説します。

売る？貸す？他の活用？あなたに合った選択肢を見極めるには

共有名義の不動産をどうするか――　単純に「売るか、貸すか」だけでなく、「共有名義を解消して活用する」といった選択肢も含めて、総合的な判断が求められます。

ここでは、代表的な活用方法ごとのメリット・デメリットを整理し、判断の参考となる比較表を交えて解説します。

【活用方法1】売却する

【活用方法2】保有・賃貸として活用

【活用方法3】再設計型の資産活用（建替え・賃貸併用・信託など）

老朽化した物件や複雑な共有名義を整理し、資産価値を最大化する方法です。共有者の合意を前提に、名義の集約や再開発を通じて将来の相続対策・収益性を高めるための再設計の選択肢です。最近では、信託を活用して共有者の合意を簡略化する事例も増えているようなので、参考にご覧ください。

売却・賃貸・再設計型　判断軸ごとの比較表

<収益性>

<節税効果>

<管理負担>

<共有リスクの回避>

<将来の柔軟性>

こうした判断をするには、正確な情報整理と将来を見据えた視点が欠かせません。
特に共有名義に関する交渉や調整、売却手続きには専門的な知識が必要です。

次章では、実際に共有名義不動産を売却・活用した実例ストーリーをご紹介します。
家族間の調整をどのように進めたのか、どのように専門家が支援したのか――ぜひ参考にしてください。

２つの実例で学ぶ、共有名義の解決アプローチ

共有名義の不動産は、相続後に「売りたくても売れない」「どう活用すべきかわからない」といった課題を抱えがちです。ここでは、実際に当社に寄せられた共有名義に関するご相談のなかから、代表的なケースをご紹介します。

実例①：兄妹間で意見が対立した共有名義の自宅を、合意のもとで円満に売却した事例

母親の相続により兄妹で共有名義となった自宅。
長女は現金での清算を希望する一方、長男は資金がなく住み続けたいという状況で、話し合いが進まずにいました。

ネクスト・アイズが税理士・司法書士と連携し、双方が納得できるスキームを設計。最終的に売却によって資金を分配し、兄妹双方の希望を実現した事例です。

事例詳細はこちら

実例②：兄弟共有の土地建物、相続後に活用が頓挫しそうに…

兄弟間の関係を悪化させることなく、共有名義の解消し、お互いに納得できる形で調整。将来的に売却する際も、単独所有のため手続きが簡素になりました。

事例詳細はこちら

これらの事例から分かるように、「第三者による中立的な関与」「複数案の提示と調整役の存在」が、共有名義問題の円滑な解決に大きく寄与します。
次章では、そのような専門的支援がどのように価値を発揮するかについてご紹介します。

迷ったら相談！専門家ができること・頼れる理由とは

共有名義不動産の売却や活用は、通常の不動産取引とは異なり、「誰か1人の判断で進められない」「法律・税務・登記・感情面が複雑に絡む」といった多面的なハードルがあります。
こうしたケースでは、不動産に強い第三者の専門家に早期に相談することが、問題の長期化やトラブルの深刻化を防ぐカギになります。

なぜ専門家のサポートが重要なのか？

① 中立的な立場で意見を整理し、合意形成を支援できる

相続人同士の間では、どうしても感情や過去の関係性が影響して冷静な話し合いが難しくなるものです。
当社のような第三者の専門家が間に入ることで、以下のように、「話し合いを前に進める仕組みづくり」が可能となります。

・各共有者の意見を客観的にヒアリング

・複数の選択肢を公平に提示

・合意形成のための調整役を担う

② 実務に強く、煩雑な手続きをワンストップで支援

登記変更、相続手続き、契約書の作成、税務の確認など、共有名義の処理には複数の専門領域の知見が必要です。
当社では、提携の司法書・税理士・弁護士・行政書士と提携し計画を進めます。

ワンストップで進行するため、手続き漏れやミスの心配も最小限に抑えられます。

③ 感情的対立や関係悪化を未然に防ぐ

共有者間でのトラブルは、ちょっとした誤解や伝え方の問題から深刻な争いに発展することも。

専門家が調整役を担うことで、当事者同士が直接対立せずに済む構造を作ることができ、関係の悪化を避けられます。

共有名義の悩みに「実務×感情面」両方で寄り添う

ネクスト・アイズ株式会社では、共有名義・相続不動産に特化したコンサルティングサービスを提供しています。

・一般的な不動産会社や建築会社とは異なり、中立の立場から最適な道を提案

・専門士業（司法書士・税理士・弁護士など）と連携した総合対応が可能

・東京・神奈川・埼玉・千葉を中心に、20年以上のコンサルティング実績とノウハウ

特に、「兄弟で意見が合わない」「共有者の1人が認知症」「連絡が取れない人がいる」などの難しい状況に対して、「感情も配慮しながら現実的な着地点を探る」ことが得意です。

こうしたお悩みがある場合は、まずは状況を整理して選択肢を把握することが最初の第一歩です。
早めの相談が、将来のトラブルや損失を防ぐカギになります。

共有名義不動産は、「誰と所有しているか」によって、その後の活用や売却のハードルが大きく変わります。
しかし一方で、しっかりと選択肢を比較し、適切なタイミングで行動すれば、資産の有効活用や節税効果も期待できます。

特に、共有名義の場合は「合意形成の難しさ」「税務・法律の複雑さ」など、自己判断では対応しきれない場面も多くあります。
そうした際には、ぜひ私たちのような中立的な不動産コンサルタントをご活用ください。