空き家を利活用したいが、リフォーム・建替えして賃貸がいいのか相談したい

相談内容

遠方に嫁いでいたが、久しぶりに実家に帰ったら築51年の家屋はゴミ屋敷化しており、近隣ともトラブルになっていた。
動けなくなった88歳の母親を説得し、とりあえず近くの老人ホームに入れたが、これからの資金面も心配である。
空き家となった実家を利活用し少しでも収益としたい。
リフォームして賃貸がいいか、建替えて賃貸がいいか、それとも売却かアドバイスが欲しい。

問題点の抽出

・築51年の木造家屋の劣化状況はどのくらいか。リフォームに耐えうるのか。
・場所は、賃貸ニーズがあるのかどうか。
・賃貸住宅としてリフォームした場合、どのくらいの費用がかかるのか。
・賃貸住宅として新築したらどのくらいの費用がかかるのか。
・老人ホームはこれからどのくらい資金が必要なのか。
・売却したらどのくらいで売れるのか。

上記問題点を解決するための提案

・耐震、劣化状況を含めた家屋調査の実施
・賃貸住宅としてのニーズ、賃貸価格などの市場調査の実施
・賃貸住宅としてリフォームした場合と新築した場合の概算金額の算出
・売却した場合の査定額の提示
・老人ホームで過ごす場合の最低資金額の算出

費用

・目視による家屋調査（耐震、劣化状況含む）	・・・無料
・賃貸住宅としての市場調査	・・・無料
・賃貸住宅としてリフォーム・建替えた場合の概算金額の算出	・・・無料
・売却した場合の不動産査定書の提示	・・・無料
・老人ホームのデータから、今後10年間の必要資金を算出	・・・無料
・不動産仲介料	・・・3％+6万円（税別）

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コンサルティング結果

まずは家屋調査を実施。
ところどころに雨漏りの跡が見られ、漏水と湿気の為床は抜けそうなところが多数見られた。
耐震性もほぼなく、外壁、屋根、防水工事のやりかえだけでなく、ほぼ全面リノベーション工事は必須。
賃貸住宅仕様でも約30坪の延床で2,500万円はかかると算出。
一方、新築工事は、ローコストで検討すれば解体工事も入れて同等の2,500万円程度でおさまりそうとのことでリフォーム案は消去。
市場調査は、駅から遠いが一戸建てニーズはある。
新築、駐車場付きで12万円が相場だが、旗竿敷地で、駐車場がとれないことから、10万円/月を切らないと難しい状況。
年間で120万円が収入の上限。
年間120万円の収入で投資額2,500万円は、表面利回り4.8％。空室リスク、修繕リスクを考えれば赤字にもなりえるので賃貸案自体も消去。
売却査定額は、近隣の取引事例から更地で2,900万円相当。
一方、老人ホームの費用は、現時点で180万円/年。
今後介護オプションなどが増えても、10年で2,900万円程度の予算を見ておけば大丈夫との判断で売却することに決定した。
弊社が媒介し、売却が成立した。