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母から相続した築36年木造アパートは、空室や家賃滞納など問題が多く賃貸を続けるべきか悩んでいる。

相談内容

母は父から譲り受けたアパートを趣味程度で自主管理を行っていたため、まともに賃貸人の募集も行っておらず8世帯中4世帯が空き室の状態。そのうえ賃料は手渡しだったため、通帳などの記帳は無く、手書きの帳簿らしきもので管理しており、入居者の1人は半年以上の滞納もあることが判った。庭先など建物周りは細めに草むしりや清掃を行っていたので整理されていたが、アパート自体もまともに維持管理を行っておらず、アパート経営を引き継ぐにしても何から始めれば良いのか判らない。

問題点の抽出

・アパート経営を引き継いでいきたい気持ちがあるか?
・アパートの維持管理の費用はいくらか?
・家賃滞納者への交渉はどのように行うのか?
・リフォームか建て替えてアパート経営を継続するか、売却するか?

上記問題点を解決するための提案

・ホームインスペクションでアパートの検査を提案
・維持管理費用の算出
・リフォームした場合、建替えた場合の費用を算出
・アパート経営するにあたり、管理会社をご紹介
・アパートを売却する場合の査定額の提案

費用

・初回相談  ・・・無料
・収益不動産再生コンサルティング  ・・・請負金額(税込)の5% ※①
・ホームインスペクション  ・・・①に含む
・市場調査  ・・・①に含む
・リフォームプラン、見積り  ・・・①に含む
・建替えプラン、見積り  ・・・①に含む
・事業計画書提案  ・・・①に含む
※途中で計画の方向性が代わり、下記のみの費用で上記「収益不動産再生コンサルティング」の費用は掛かっておりません。
・不動産仲介料  ・・・売買価格の3%+6万円(税別)

コンサルティング結果

まず本人の意思を確認すると、出来ることならば暫くはアパート経営を続けてみたいとのことで、老朽化したアパートの維持・修繕については、劣化状況を把握し修繕計画を立てるためにインスペクションの必要性を提案し、そのうえで収益不動産再生コンサルティングの説明を行いコンサルティングのお申し込みをいただく。
 
インスペクションを行うと、基礎の腐食と雨漏りや空室の設備の劣化など老朽化が酷く、賃貸人の募集を行うにあたり、最低限の修繕(リフォームないし建替え)が必要であることが判った。建築については、比較できるようにリフォームと建替えの両方でプランと見積もりの算出を行い、リフォームと建替えの差額も500万円ということが判る。合わせてそれぞれのメリットとデメリットも示した事業計画書を提案。
アパート経営を続けるための問題としてはどちらにしても、賃借人が入居したままでは工事が出来ず、一時的にでも賃借人の退去が必要であることが判る。ご自身にて立退きの交渉をするも、現在の賃料が相場よりも安く次の住まいが見つからないことを理由に立退きが進まなく小休止状態となる。その後は同席のうえ一緒に1年以上継続して立退きの交渉は行っていたが、2部屋は退去に応じることなく、アパート経営自体の意欲も冷めたこともあり、再度計画の見直しを希望されて売却へと移行することとなった。
 
建物の老朽化や賃借人の状況など問題点を踏まえ不動産査定書を提出。売却条件や引渡し条件を整理し、賃借人付きのオーナーチェンジ物件として販売を行う。購入希望者も見つかり立退き費用は鑑みることにはなったが、その他の契約条件は納得できるものであったため売買契約を締結。賃貸の引継ぎなども行い引渡しも無事終了。

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