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築45年老朽アパートは修繕費が高く「残債」「立ち退き」もあるが、周辺の再開発を機に建替えできる?

相談内容

今回は、自宅の隣に木造2階建ての全8戸のアパートを所有されている方からの建替えのご相談です。

アパートの建替えを検討したきっかけとしては、以下のようなことがありました。
・近隣に大きい商業施設ができること
・現在そのアパートが築45年を超え老朽化が進んでいること
・またメンテナンス費用も年々上がっていくという不安を抱えていること
また、自宅と当該賃貸物件を担保とした借り入れで相続税を納付しており、その残債が2,000万円程度あります。

 

今回の問題点は以下の2点です。
①ローン残債を含めたアパートローンを組めるか。
②安価な家賃であることから、永年住んでいる方も多く立ち退きの交渉が難しい。

 
 

まずは建替えをした場合の事業計画書の作成を行いました。
家賃収入が見込める立地条件ですので事業収支はクリアできると想定しておりましたが、建築費の高騰と残債の2,000万円を借り入れに追加しても借入年数を長期にすることによって収支上は問題がないかを確認したところ、借入先の金融機関さえ見つかれば問題点は解消されるほどの収支計画が組めることが判りました。

 

次に立ち退き問題についてですが、お客様が自主管理を長期に渡って継続していて賃借人との面識があることからお客様自らが立ち退き交渉をする方向性でご検討いただきました。

 

融資問題については、収支計画上問題ないことから借入先はすぐ見つかりましたが、より良い条件で貸してくれる金融機関と交渉を行い、満足のいく融資条件の金融機関を選定しました。
立ち退きについても大家が賃借人1人1人に直接交渉したことで、問題なく立ち退きの時期が決まっていきました。

現在は立ち退き条件として交わした日程通りに出ていただくのを待っている状態です。新しい商業施設の出来上がるスケジュールに合わせて新築の賃貸住宅を着工できるよう準備をしております。

 
 

このようなアパートなどの建替えの場合、早期に問題点を見つけて、それを解消するため迅速に動くことが重要です。
しかし、今回の事例は全てがスケジュール通りに進んでいった成功事例であることをお伝えしなければいけません。オーナー様や建物の状況、賃借人との関係性などによって、とるべき手段は異なります。

 

まずは、現状の問題点を探すために、専門家に相談してみてはいかがでしょうか。ご希望の方は、無料個別相談よりお問い合わせください。(ご相談はこちらから)

 
 
 

担当者

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