不動産相続（相続対策・賃貸経営・不動産売却・空き家売却）・不動産コンサルティングはネクスト・アイズ：東京都港区

問題点と問題点解決について

• □相続財産評価額を算出し、相続対策として考えられるパターンを提示。
• □財産評価額の算出を行うため（預貯金、有価証券、不動産）総資産を把握できる書類を提出していただき法定相続に基づく相続納税額を算出し、個人のバランスシートを提出していただいたうえで家計のキャッシュフローを作成。
• □施設に入所することも検討するとのことから入所費用の計算。
• □アパート、マンションでどの程度の賃料の違いがあるか等、市場調査を行い建替えした場合の鉄骨3階建てと木造賃貸の2階建てパターンの事業収支計画書を提出し説明、老後資金としてどの程度残しておくべきかを検討。
• □新築時より住宅設備の入れ替えをしていないこと。外壁や屋根塗装、玄関廻りや共有部の劣化した部分をリフォームした場合の見積りを取得。
• □これから先も当建物で賃貸経営を継続するのであれば築年数の表記は変わらず（築36年から順次更新）リフォームしても家賃の上昇は大きくは見込めない。
• □共有部の劣化対策について、リフォームすることで解消されるが今後もメンテナンスは必要となり事業計画では多めの修繕費用を計上しなければならない。

建築費について

• □新築に建て替えた場合…1億円
• □リフォームの場合…3,000万円

コンサルティング結果

相続対策も考えお母様が所有されている預貯金、有価証券等金融資産の8,000万円をどのように振り分けるか、不動産2か所については賃貸住宅を相続するのは長女。自宅は長男世帯が相続することが決まっていて、評価減を施すことによって相続の節税対策はできているが金融資産の8,000万円が相続資産として乗っかってくる。そのため、新築建て替えを進めることにより、お母様名義にてアパートローンを組み金融資産から3,000万円程度の自己資金を捻出。借り入れ7,000万円で賃貸経営を行うことでの事業計画書を作成。

不動産の評価額の均一を図るため自己資金にて調整することで長女と長男に公平に相続分割することができ、自己資金を出すことによって手残りは月35万円となり現況の家賃よりUPすることが判った。また借り入れをすることで負債を作り資産の減少を図り節税対策をすることに成功しました。

複数の建築会社からプランや見積の提示をしていただき、結果として70坪の2階建て（全6戸）の新築アパート建築にて、デザイン面に長けた建築会社を選定しました。デザイナーズ賃貸住宅とし、事業計画書を作成し収支上も問題ないことが判明しました。そのため、選定した会社と請負契約を締結しました。

大きな資金が動く賃貸経営においては相続対策も考慮しながら進めることが必須であり、将来を見越した計画を立てる必要があります。今回のように相続人が2人で不動産も2か所所有されている場合には、将来的に問題が起こらないように、被相続人と相続人の意見を聞きながら進めることを提案しました。お客様からは、わかりやすい説明と丁寧な提案に感謝の言葉をいただきました。

＜費用＞

• □財産評価額（預貯金・有価証券・不動産）の算出と診断　・・・15万円（税別）
• □ライフプランニング（キャッシュフロー表）の提案　　・・・3万円（税別）
• □市場調査報告書　　・・・無料
• □優良建築会社の紹介　・・・無料
• □建築資金計画書及び収支計算書の提示　・・・無料
• □賃貸経営コンサルティング　・・・建築請負金額の3％