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2世帯住宅+賃貸住宅での建て替えを提案

相談内容

築50年を超えている自宅併用の老朽アパート。借地で地代や老朽化に伴う建物修繕費用が想
定以上掛かっていて全8戸中4戸が空室のため収支計画上は赤字になってしまう。
  
この度息子夫婦(現在賃貸住まい)が2世帯住宅+賃貸住宅での建て替えを提案してきた。
 
品川区に位置して敷地も80坪あり、駅徒歩4分の好立地ではあるが本人は66歳でそもそも借地
でローンが組めるか、賃貸事業をして老後資金を取り崩すことにならないかとても不安で
検討するにあたって今後どのようなことをしていくべきかについて教えてほしいとのこと。

問題点の抽出

・借地の契約書を確認。
・地代や建替え承諾料、更新料などの金額を確認。
・現賃借人の状況ヒアリング。今後立ち退き費用に掛かる
 金額の見通しを積算。
・用途地域などの都市計画を確認し希望の自宅(2世帯住
宅)を建て際、
 残った容積のなかで賃貸に占める面積がどのくらい取れる
かをチェック。
・承諾料や地代、立ち退き料も考慮した収支計画書を作成し説明。
・本人及び息子夫婦が出せる自己資金を確認。
・借地でもアパートローンが組めるかを金融機関複数社に打診。
・相続の件も確認するため家系図を作成。

上記問題点を解決するための提案

・借地契約書内容を確認。そして更新時期と建物内容(堅固OR非堅固建物記載)記入事項を確認し、事業計画書に内容記入。
・賃借人4世帯の中で立ち退きに費用が掛かるのは2世帯。今後掛かるであろう、おおよその立ち退き費用と立ち退き開始スケジュールについて打合せ。
・2世帯住宅及び賃貸住宅に実績のある建築会社を3社ご紹介。各社が自宅の要望事項をヒアリングし賃貸併用2世帯住宅プランを作成し、見積書も添付した資料を提示。
・ご提案いただいた会社の中でお客様の気に入った会社のプランにて賃料査定を行い事業計画書作成。承諾料や地代、立ち退き料も考慮した。
・上記事業計画書を金融機関に提出。借地のアパートローンは借り入れが難しいが、収支計画が良好なことが評価されて2行が前向きに検討。借り入れも可能となる。
 →二世帯息子は住宅ローン・アパートローンの併用にした 
・家系図を作成したところ、相談者(ご主人+奥様)のご子息は長男一人。よってこの長男と同居することによって相続対策もできることが判り内容をご説明。

費用

・初回相談  ・・・無料
・賃貸経営コンサルティング  ・・・請負契約金額(税込)の3%

コンサルティング結果

借地の契約書を確認し、地主のほうに建替えの打診をしていただいたところ地主からも内諾をいただいたことから賃貸併用2世帯住宅の計画を進めました。
 
建築会社3社からプランや見積の提示をいただきましたが、気に入ったプランを書いてくれた会社は自宅(2世帯住宅)とは別に単身向けの大きめの1Kが8戸取れる設計になっており、市場調査の結果から単身向けであれば一戸当たり28㎡くらいの大きさが他の賃貸物件との差別化を図れるという提案もクリアしています。そこでその会社にコストダウン提案をしてもらい、さらに価格交渉を施したところ15,000万円の総額となったため事業計画書を作成しました。
地代や修繕費用、積立金などを差し引いても手残りは月々250,000円程度となることが判ったため、立ち退きの話もスタートしました。
最後に大きな問題点であった金融機関による融資要件は最後まで金利を含めた交渉が難航しましたが、住宅ローン・アパートローンの併用にした結果的には35年でローンを組むことができました。
  
【結果】
借地での賃貸併用2世帯住宅ということで大きなお金が動きますし、地主が協力してくれなければこの計画が上手くいくことはありませんでしたが、協力的であったことや、最終的には今回請負契約をした建築会社の担当者も賃貸経営に対しての知識があり、多方面からのアドバイスがあったことが成功した理由であると考えます。
ご子息も一人であることから相続対策も兼ねた計画でしたがすべてが上手く回った相談事例です。

担当者

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