親から相続して15年以上の空き家。 都内約55坪の一戸建ての有効活用法を検討し広めの50㎡2戸の賃貸住宅で計画。 - 不動産・相続・賃貸経営の相談・コンサルティングはネクスト・アイズ|東京

不動産・相続・賃貸経営の相談・コンサルティングはネクスト・アイズ

メニュー
無料相談
無料相談 0120-406-212 アクセス LINE Youtube twitter facebook
お知らせ

夏季休業:2022年8月10日(水)~8月17日(水)
休業期間前後のお問い合わせは
8/18(木)以降順次対応させていただきます。

TOP > 相談事例 > 不動産売却 > 親から相続して15年以上の空き家。 都内約55坪の一戸建ての有効活用法を検討し広めの50㎡2戸の賃貸住宅で計画。

親から相続して15年以上の空き家。 都内約55坪の一戸建ての有効活用法を検討し広めの50㎡2戸の賃貸住宅で計画。

相談内容
練馬区の敷地約55坪・築50年を超える一戸建てを15年前に親からの相続で所有し、現在は空き家の状態。
相談者本人は自宅マンションを所有しているため、現時点では自己活用は考えていないため、どうすべきか悩んでいる。

 

空き家を売却すべきか、有効活用すべきか?

 

どのように判断すべきかも、どのような手段があるのかも分からない。
並んでいるご夫婦

 

専門家の話を聞きたいと、弊社にご相談に訪れました。

 

問題点と確認事項を抽出
・相談者から不動産、金融資産等の総資産を簡易的に確認しおおよその財産評価額を確認。
・相続人が何人でどのように分配することを考えているかの希望をヒアリング。
・相続のことを想定し敷地分割調査を実施。
・売却した場合の金額などを調査。
・賃貸として活用する場合に、周辺相場と賃貸需要の確認をする為、市場調査を実施。
・リノベーションして貸家として再活用できるかを現況調査。
・新築計画を進めた際に事業収支計画が成立するか確認する。

 

上記の問題を解決するための確認事項を整理した提案内容
相続人を把握するため、まず家系図を作成し、相談者の資産も整理した。
相続人である長男(43歳)と長女(40歳)で2人は、結婚しており不動産を所有していることから、現状として双方が自宅として住むことはないと判断。
売却査定書を提示。
1区画あたり、100㎡の最低限敷地面積が設置されている為、2区画に分けて売却することができないことが分かった。
市場調査の結果、駅徒歩10分、西武線沿いで急行も停車するため需要はあるが・・・
20㎡以下の小さすぎる単身者向けの活用は需給のバランスが悪いため、単身者でも広めの25㎡以上か2人でも住める45㎡以上が適している。
賃貸査定と資金計画書を作成し、新築の場合とリノベーションした場合の事業収支計画を提示。
賃貸需要のある広めの単身向け全4戸及び、50㎡全2戸のボリュームプランを作成。
融資が可能か確認。
現在相談者に借り入れがないことを確認し、新築とリノベーションの事業計画書を金融機関に提出し打診。


費用感
ポイント
□  家屋調査とリフォーム概算金額の算出
      ・・・無料
□  市場調査の実施
      ・・・無料
□  不動産査定書の作成
      ・・・無料
□  賃貸経営コンサルティング
      ・・・建築請負金額の3%(税別)

是非一度ご相談ください。

 

コンサルティング結果
相談者、相続人全員が不動産を所有しており当空き家を自己利用する可能性が少ないことから売却すべきか有効活用なのかという点に絞ってお話をさせていただきました。
今回、大きく分けるとパターンは3つ
①現空き家をリノベーションして一戸建てとして貸す。
②新築に建て替えをして2戸か4戸の賃貸経営をする。
③売却をする。
①リノベーションして賃貸事業をする場合
ポイント
まず、築年数が50年を経過していることから旧耐震住宅の空き家をリノベーションするのには多額の費用が掛かること。また、築年数の表記をリノベーションでは変えることができないため賃料が思うほど取れないことが判り、リノベーション+賃貸事業は候補から外しました。
②新築に建て替えて賃貸経営をする場合
ポイント
新築に建て替えた場合のシュミュレーションを行い、4社ほどの市場調査の結果を反映し、50㎡の賃貸を2戸パターンと26㎡の賃貸を4戸とするパターン、2つの事業収支計画書を作成しました。
結果的に4戸の方が収支は優れていたのですが、将来の空室リスクを考えて、50㎡2戸のプランと事業計画を選定しました。
③売却をする場合
ポイント
最後に売却した場合の査定額を提示しました。
一区画当たり100㎡の最低限敷地面積が設定されていて、55坪(182㎡)を1区画で売却せざるを得ないという点で、全体のグロス金額が大きくなりすぎてしまうことが要因で相談者が想定していた売却査定金額よりも低い査定額でした。
また、空き家になって時間がたっており、譲渡税(不動産を売却したとき、売却代金から不動産の購入したときの代金(取得費)と売却するときにかかった費用(譲渡費用)を差し引いた利益(売却益)を譲渡所得といい、その利益に対して所得税と住民税をひいたものを計算)の節税効果も得られないことから売却することを断念しました。

 

まとめ
ポイント
現在は新築に建替て、上下階の2戸とするのかメゾネット型で縦割りとしてタウンハウス形式とするのかプランと事業収支計画書を作成しています。
金融機関からも土地の担保評価も得られ、事業収支上も問題ないことから融資についても可能との回答をいただき建替えをする方向性で決まりましたので賃貸が決まりやすい竣工時期を考慮しながらご計画を進めています。
相談された当初は売却の可能性が高かったのですが、売却益の運用方法なども決まってなかったこともあり複数の選択肢の中から新築建替えをして賃貸経営を選定されました。

空き家有効活用について色々知ることができました!

 

空き家は当初、売却する方向で考えていましたが、複数の有効活用提案についてメリット・デメリットを説明していただき、売却しなくても運用ができることが分かった為、賃貸経営にトライすることになりました。

親身に相談にのっていただき、自分たちに合った空き家の活用方法をご提案いただき感謝しております。

笑顔のご夫婦

担当者

※お家にいながら専門家にご相談が可能な、「ウェブ相談サービス」を実施しております。
 お気軽にお問い合わせください。
  • ちょっとした疑問・不安もお気軽に!電話で今すぐ相談!!0120406212
  • 家づくり・リフォーム・不動産の専門家が対応!メールで簡単個別相談受付中!!無料相談
go to top