母親が一人で住んでいる築50年の家を2世帯住宅に建替えをしたい。相続税についての対策を教えてほしい。

相続・贈与賃貸経営インスペクション資金計画リフォーム

相談内容

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相談者は48歳の男性で奥様と子供2人の4人家族。高齢の母親からは、相続が必要である旨を相談され、早期に検討することを薦められている。土地は50坪あり、築年数も50年経過している為、二世帯住宅へ建替えることを考えている。

現状のアパートは賃借人の退去も終了していることから、建替えの計画については周囲の同意が得られることができれば進めることができる。

どのような点に注意して計画を行えばいい？

問題点と確認事項を抽出

建築計画を進める前に相続関連についての現状確認と資金間取りのヒアリング

・現状を把握するため、不動産を所有している母親の資産を確認。

・家系図を作成し相続人が何人いるかを確認。

・相談者世帯の資産の確認。（自己資金がどのくらい捻出できるかの確認）

・親世帯、子世帯それぞれの希望間取りや要望の整理。

問題点と確認事項を整理した結果

・金融資産で約3,000万円、不動産は当該地のみ路線価評価は約5,000万円。総資産は約8,000万円のため対策をしなければ相続税が掛かることが分かった。

・相談者は長男で他の相続人として弟と妹がいることから法定相続人は3名。

・相談者は自己資金3,000万円を捻出することができる。またマンションを所有しており、このマンションを売却した場合、ローン残債を差し引いても売却益として3,000万円の手残りが見込めることが分かった。よって金融資金として、約6000万円の資産を所有することが分かった。

・建築の要望を相談者家族と母親からヒアリング。その結果、 2家族ともに木造を希望し、玄関アプローチ階段部＋2階が相談者家族で利用したいとの事。

コンサルティング結果

相続について

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母親から建替えの話がでたため3人兄弟は反対することなく計画を進めることになった。今後の課題として母親に相続が起こった際の対策を検討中。

母親が所有している資産のうち半分以上は当該不動産であることから相談者である長男世帯が相続をした場合には弟と妹に手持ち資金を代償分割できるよう長男が自己資金を貯めておくことが必要な為、長男からは一部の建築資金も捻出してもらい、建物を共有名義にして小規模宅地の評価減を適用し、相続対策をした方が良いことをご提示。

そして弟と妹への代償分割を行うことで2人に納得していただくよう説明が必要であることを理解していただきました。

建築計画について

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2世帯の要望を確認したうえ上で建築業者2社と工務店1社の合わせて3社をご紹介。

各社から要望のヒアリングをしてプランと見積を提示してもらった結果、営業担当者と相性の良かった会社とプランニング能力に長けている業者の2社に絞って最終提案と詳細見積を提示していただきました。

当社が2社の比較表を作成し、金額面や仕様面も詳細に比べたところ、仕様も希望通りで将来お母様世帯の有効活用も考慮したプランニングを提案した会社に絞って決定いたしました。

将来の相続対策におきましても、母親所有の土地を長男が相続し、母親の金融資産と資金の不足分を長男の金融資産で賄うことで決着したことで将来相続が起こった際の不安もなくなりました。

費用

・相続税対策提案書の提出	・・・・・・200,000円（税別）
・家づくりコンサルティング	・・・・・請負金額の3％
・資金計画相談	・・・・・・家づくりコンサルに含む