不動産相続（相続対策・賃貸経営・不動産売却・空き家売却）・不動産コンサルティングはネクスト・アイズ：東京都港区

相談者・相談内容

相談者K様は57歳、奥様54歳、長女26歳、次女23歳の4人家族で長女が結婚し次女も独立したいとの希望があり家・族構成が変わり、今年から夫婦2人になり、現状規模の家は必要ないとのこと。目黒区の敷地約50坪に地元工務店で建築した築40年の2階建て130㎡　5LDK在来木造一戸建てを所有しており、土地建物はK様が2年前に親からの相続により所有している。

建替るべきかリフォームするか建築会社ではない第三者の専門家の意見を聞きたい。

確認事項

結果を踏まえてのご提案

ご提案まとめ

K様の当初の希望としては減築リフォームができないかということでしたが、リフォームに大きな費用が掛かるのであれば建替えも視野に入れるとのことでした。建物を確認したところ新耐震基準での建物ではあるものの劣化は進んでおり、リフォームするのには屋根・外壁のリフォーム、そして減築まで考えなければならないことから2000万円を超えるリフォーム費用が掛かることお伝え、減築リフォームをせずに使い勝手の良くない部屋を納戸として利用し、コストを抑えたリフォーム工事に切り替えても住宅設備交換などのフルリフォーム費用を考えれば1500万円以上のコストが掛かることも併せてご説明し、それぞれの概算資金計画書を作成しお渡ししました。次に新築に建替えした場合にかかる概算資金計画書をハウスメーカーと工務店施工でそれぞれ“建替る場合”と“リフォームする場合”の2パターン作成。概算について新築建て替えの場合3,000万円、リフォームの場合2,000万円、その差は1,000万円ということ。そこに相続を含めたメリット・デメリットを説明しました。

当初お話した際にはK様の中では想定はできていらっしゃらない様子でしたが目黒区に土地が50坪あるということで相続対策をしていないと相続税が掛かること。また将来的には娘2人に均等に資産が分配できるようにするために50坪を2分割し、その活用について４パターンのご提案をしました。
1　賃貸棟と自宅棟を分けて2棟建てる。
2　1人の娘様との2世帯住宅を建て節税対策をする。
3　将来性を踏まえて2区画に分けて1区画は自己活用。もう1区画は駐車場経営でタイミングがきたら駐車場区画は売却する。
4 この土地自体を売却して住み替え。

金融資産が8,000万円あることからリフォームする選択肢はなくなり、建て替えをすることになりましたが賃貸経営は手間が掛かりそうで興味がないととの事でしたので、将来を考えて2区画に敷地分割をして1区画に自宅、もう1区画は時間貸駐車場として貸し出す計画を立ててプランニングを行っています。

コンサルティング結果

色々相談したところ、複数のパターンの中から、将来性を踏まえて2区画に分けて1区画に新築を建て自己活用し、もう1区画は時間貸し駐車場経営を行い相続のタイミングがきたら駐車場区画は売却することに安心して同意していただきました。結果として資産価値の高い不動産を所有されていることで将来の相続対策も考え将来的に娘2人へ均等に相続が分配できるようにすることができ、建て替えかリフォームかの相続まで踏まえた将来の相続やライフプランを確認でき、納得したうえで選べたことに満足していただくことができました。

費用