築40年の一戸建て建替え、リフォームどちらを選ぶべきか迷っている。第三者の専門家の意見を聞きたい。 - 東京都で不動産相続・不動産売却・不動産コンサルティングはネクスト・アイズ

築40年の一戸建て　建替え、リフォームどちらを選ぶべきか迷っている。第三者の専門家の意見を聞きたい。

相続・贈与インスペクション家づくり資金計画リフォーム

相談者・相談内容

=""

相談者K様は57歳、奥様54歳、長女26歳、次女23歳の4人家族で長女が結婚し次女も独立したいとの希望があり家・族構成が変わり、今年から夫婦2人になり、現状規模の家は必要ないとのこと。目黒区の敷地約50坪に地元工務店で建築した築40年の2階建て130㎡　5LDK在来木造一戸建てを所有しており、土地建物はK様が2年前に親からの相続により所有している。

建替えるべきかリフォームするか建築会社ではない第三者の専門家の意見を聞きたい。

確認事項

1　現況建物の確認申請図面の有無
確認申請図面は見つからなかったが、築40年であれば新耐震基準建物。

2　現況建物の現地確認
ずっと住み続けているが、築年数の割には建物の劣化度合いは低いが、外壁・屋根は葺き替えをしなければならない程に劣化している。

3　資金計画の確認※今回掛けられる予算のヒアリング
相続で得た金融資産もあることから5,000万円までは掛けられる

4　K様の総資産の確認
不動産資産は時価で13,000万円、路線価評価額8,250万円、金融資産8,000万円。

5　将来の相続の考え方についてヒアリング
相続の際に娘二人が争わないよう均等に資産を分配させたい。

ご提案内容

K様の当初の希望としては減築リフォームができないかということでしたが、リフォームに大きな費用が掛かるのであれば建替えも視野に入れるとのことでした。

1 リフォームをした場合の建物規模の確認し、減築をした際の概算資金計画書の提示。
新耐震基準での建物ではあるものの劣化が進んでおり、リフォームするのには屋根・外壁のリフォーム、そして減築まで考えなければならないことから3000万円を超えるリフォーム費用が掛かる。

2 減築をしなかった場合のリフォーム施工範囲のご提案と概算資金計画書の提示。
使い勝手の良くない部屋を納戸として利用するなどコストを抑えたリフォーム工事であっても、住宅設備交換などの費用を考えれば2,000万円以上のコストが掛かる。

3 新築に建替えをした際の概算資金計画書を提示。
1)ハウスメーカー
2)工務店

それぞれ“建替る場合”と“リフォームする場合”の2パターンご提案。概算について新築建て替えの場合4,000万円となり、リフォームの場合と1,500万円ほどの差がある点と、相続を含めた場合に考えられるメリット・デメリットを説明しました。

4 相続税対策について複数のパターンを想定した上で、各々の節税効果と概算金額を提示

当初お話した際にはK様の中では想定はできていらっしゃらない様子でしたが目黒区に土地が50坪あるということで相続税が掛かること。また将来的には娘2人に均等に資産が分配できるようにするために50坪を2分割し、その活用について４パターンをご提案。

1)賃貸経営：賃貸棟と自宅棟を分けて2棟を計画
2)2世帯住宅で節税対策
3)将来を踏まえて土地を2区画に分筆し、将来的なタイミングで一部売却
　1区画は自己活用、もう1区画は駐車場経営（将来、売却を想定）
4)所有不動産（土地）を売却して住み替え

コンサルティング結果

=""

相談者は、金融資産が8,000万円あるため複数のパターンの中から、リフォームする選択肢はなくなり、建替えをすることになりました。
賃貸経営は手間が掛かりそうで興味がないとの事でしたので、将来を考えて2区画に敷地分割をして1区画に自宅、もう1区画は時間貸駐車場として貸し出す計画を進行することでご納得いただけました。

時間貸し駐車場は相続のタイミングで売却することにも同意いただき、結果として資産価値の高い不動産の相続対策も考え、娘2人へ均等に分配できる計画で安心いただいております。

建替えかリフォームかを考えるだけではなく、相続まで踏まえた将来のライフプランを確認でき、納得したうえで選べたことに満足していただくことができました。

費用

・住まいの計画診断	・・・・・・無料
・家づくりコンサルティング	・・・・・請負金額の3％（税別）
・相続対策コンサルティング	・・・・・・220,000円