RC一棟収益マンションの売却査定額は適正？セカンドオピニオンの意見を聞きたい。

不動産投資不動産売却

相談内容

法人で所有している賃貸マンションを売却しようと思い、付き合いのある大手不動産会社や管理会社へ価格査定を依頼したが、結果は25億円。

「本当に25億円の価値なのだろうか？」と疑問に感じて、セカンドオピニオンとして意見を聞けるところはないかと探したところ、当社担当者と出会い相談することにしました。

自社の希望としては、30億円で売却したい。

問題点

他社は現状の賃料とエリア・築年数から引き直して価格を査定し、25億円という価格を算出した事が判明。

こちらの算定方法は、よくあるケースではあります。査定した2社は、周辺賃料相場の調査までは行わず、現在発生している賃料の年収金額をベースとして、近隣で売買されている利回り感で価格を算出した可能性があると考えられました。

解決ポイント

当初、当社と取引のある不動産ファンドへ現況のレントロールを添付した上で売却価格の打診を行ったところ、やはり25億円程度との事でした。

しかしながら、当社で該当地の賃料相場を改めて調査したところ、現在の賃料が全室割安に設定されていた事が判明。

潜在収益力を換算した賃料で再度不動産ファンドへ打診を行ったところ、不動産ファンド側でも綿密な調査が行われ、価格は28.9億円まで上昇する結果となりました。

コンサルティング結果

オーナー様は最初、大手の不動産仲介会社や管理会社へ所有不動産の売却を持ち掛けましたが、両社から満足のいく価格が出て来なかった為、セカンドオピニオンとして当社に相談を持ち掛け、3.9億円も上乗せされた価格で物件を売却する事が出来ました。

＜ポイント＞
①周辺の賃貸業者数社へ聞き取り調査を行い総賃料収入額を再計算することで、物件の真の収益力を確認。
②物件資料に調査書面を添付する事で、買主担当者が社内説明をしやすい状況をサポート。

売主企業様は当時、物件の売却益計上による決算の黒字化を目的としていた為30億円での売却を希望しておりましたが、調査の結果を受けて買主様と協議のうえ29億円での購入で合意。
しかしながら、当初の支払い項目にインターネット費用が含まれておらず、買主様が購入意向表明書を作成する直前に当該費用の未申告が発覚した為、1,000万円減の28.9億円での購入意向表明書の発行となりました。

今回のケースはセカンドオピニオンに相談することで、金額の妥当性とそれを証明する資料を明示することで、売主様も買主様も物件の適正価格に納得して売買を終えることができました。

コンサルタントの一言
不動産は大きな金額が動く取引となりますので、セカンドオピニオンの活用は有効だと思います。

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