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築40年の賃貸併用住宅の建て替えを検討。相続対策も考えた計画を実践したいがどこから始めたら良いのか。

相談内容

2階建て木造の賃貸併用住宅の劣化度合いが大きくなったため建替えたい。
雨漏りがあり、賃貸住宅部分の修繕費用も年々増えてきている。立地条件は良いため建替えをして賃貸収入も増やしたい。
現状家屋は築40年 木造2階建て 延床40坪。
賃貸需要が見込まれる立地環境にはあるが、今後入居者が不足してくる可能性も否めず失敗しないための賃貸経営を行うためのポイントが知りたい。
また不動産を所有している母親は、他にも預貯金等があり相続対策や老後資金も加味した計画とするための最善な策を知りたい。

問題点の抽出

・お母様の相続が発生した場合、相続税はどのくらいかかるのか。
・現状を踏まえて、相続対策として賃貸併用住宅は本当に有効なのか。
・賃貸市場が縮小する中、本当に安全な賃貸経営ができるのか。
・賃貸併用住宅を建替える場合、施工会社は?工法は?そして適正な資金計画は?

上記問題点を解決するための提案

・総財産シートを作成し、お母様の総資産額と現状の相続税額の算出
・あらゆる角度からの相続対策提案書を作成
・賃貸市場の調査と適正な基本収支計画の提案
・基本収支計画に基づいた、建築予算の確定と建築会社のご紹介

費用

・財産評価額の算出と診断  ・・・150,000円(税別)
・相続対策提案書の提出  ・・・上記150,000円に含む
・市場調査報告書と基本収支計画の提案  ・・・150,000円(税別)
・優良建築会社の紹介  ・・・無料
・家づくり仲介システム  ・・・建築請負金額の3%

コンサルティング結果

相談者のお母様は駅徒歩4分の世田谷区にお住まい。
敷地面積は265㎡(約80坪)で、金融資産も8,000万円以上所有していたことから、まずは、財産評価額と現状における相続税の納税額を算出した。
予想した通り、かなりの納税が必要で相続対策は必要不可欠。
預貯金、有価証券、不動産を整理し、あらゆる角度から相続対策を提案した。
具体的には、老後の必要最低資金を除く預貯金を住宅取得資金贈与や教育資金贈与を活用し子や孫に移転、残額を建築資金とした。
次に複数の不動産管理会社から市場調査をとり、適正な基本計画と収支計画書を提案。
自宅部分30坪、賃貸部分は40㎡の1LDKが4戸で50坪、合計80坪で建築予算は8000万円とした。
相談当初の他社での提案は、延床面積120坪、総建築費1.5憶、ローン1億はあきらかにオーバースペック。
次に予算内で可能な優良建築会社を4社紹介、コンペとした。
スケジュール管理、予算管理、施工管理を弊社が請負い、金融機関も斡旋し、計画の不安を一掃。
相続税もかからないようになる。

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