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築45年の鉄骨造賃貸マンションを相続。リフォームするか建替えるかそれともいっそ売却するか

相談内容

昨年、都内にある築45年の鉄骨造賃貸マンションを相続。
現在10室中5室が空室で、このまま維持管理していくのがよいか悩んでいる。
ハウスメーカーには新築を奨められているが借入が1億を超え心配。
いっそ売却しようかとも考えている。どの選択が正しいか教えて欲しい。

問題点の抽出

・築45年の鉄骨造の賃貸マンションの耐震性と劣化状況はどうなのか。
・空室リフォームにどれだけの費用がかかり、どのくらいの賃料で貸せるのか。
・新築したらどのくらいの費用がかかり、収益性はあるのか。
・そもそも賃貸の市場性は今後ある地域なのかどうか。
・売却した場合の査定額はいくらなのか。

上記問題点を解決するための提案

・耐震、劣化状況を含めた家屋調査の実施
・賃貸する場合の今後の市場性の調査
・リフォームする場合の費用の算出と収支のチェック
・新築した場合の費用の算出と収支のチェック
・売却した場合の査定額の提案

費用

・目視による家屋調査(耐震、劣化状況含む)  ・・・無料
・賃貸市場調査  ・・・無料
・リフォーム概算金額の算出と簡易賃料査定  ・・・無料
・賃貸マンション新築概算金額と簡易賃料査定  ・・・無料
・売却した場合の査定額  ・・・無料
・基本プラン、収支計算書含む賃貸経営計画書の提出  ・・・150,000円(税別)

コンサルティング結果

現況不動産の家屋調査を実施。吹付をやりかえたばかりなので、クラック(ひび割れ)などは確認できず。
鉄骨階段の鉄部塗装とバルコニー防水は、今すぐにではないが修繕の必要はある。
空室の部屋の状況は、キッチン、バス、洗面、トイレなどの水廻り設備が、一昔前の設備で交換が必要。
床、壁も張り替えた方が入居しやすく、一室あたり100万円程度は見込んだ方が良い。
1K20㎡で5.5万円が相場だが、築年数が古いのと、設備・仕様が古いので、空室が出るたびに賃料を下げているとのことで、現在は他の同様の部屋で5万円前後とのこと。
5室×100万円と鉄部塗装及び共用部の防水補修でリフォームするなら約700万円は必要。
5.5万円×5室×12か月で年間収入は330万円。2年強で回収できることからリフォームはありとの提案。
賃貸市場調査の結果は、1K20㎡程度が供給過多で、駅から徒歩15分では今後太刀打ちできないことが判明。40㎡前後の1LDKがお薦めとのこと。
新築工事は、1LDKの7世帯で提案。工事費は鉄骨造3階建てで約1億。
収入は、8.5万円×7室×12か月で年間714万円。表面利回り7.14%。
土地を持っていての弊社の最低基準10%に足りないので新築建替えは不可と提案。
最後に、売却価格であるが、現況のまま引渡しをするなら4000万円。
解体撤去後、更地引渡しなら6000万円と提示。
理由は、築45年と老朽化している点と容積率オーバーで既存不適格住宅であることから、購入にあたり融資がつきづらい点、アスベストが使われている可能性があり解体に1000万円以上はかかる点、そして入居者との立ち退き交渉が難航した場合、商品化するのに何年もかかる点を説明した。
結果、リフォームしてとりあえず所有することとした。

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