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築48年4戸の賃貸住宅、満室だが入居者は高齢でメンテナンス費用も高く、建替えて賃貸経営を継続すべきか知りたい。

相談内容

敷地は60坪。建蔽率50%、容積率100%の条件。駅徒歩8分で周辺環境は良好。相談者は72歳で対象敷地から数件離れた自宅(所有権)に奥様と次男の3人で暮らしている。長男は仕事の関係上、地方の社宅に家族4人住まい。
現賃貸住宅は木造2階建て。大きさと間取りは4戸全て同様で1DKの30㎡。住宅設備の入れ替えをしてから10年以上経過。旧耐震基準であることから耐震補強もしなければならないことや雨漏りしている部屋もあることからメンテナンス費用は想定以上に掛かっている状態。現在の収支は月間20万円程度。そこからメンテナンス費用や固定資産税などを引くと手残りは減少。

今後の収益性の見通しも立たない。このまま賃貸経営を続けていくべきか悩んでいる。

問題点の抽出

・新築賃貸住宅を建て替えた場合に収支計画が成り立つのか。
・どのような間取りと大きさの賃貸住宅が適しているか。
・相続対策も併せて確認。相続人への分割も考慮した形の計画を見据えなければならない。

上記問題点を解決するための提案

・将来のリスク回避も念頭に、複数会社の市場調査から1LDKの40㎡程の賃貸住宅が適していることを確認。

・2階建ての木造賃貸と軽量鉄骨造の2パターンの収支計画書を作成。各工法で賃貸経営を行った場合のメリット・デメリットを解説。

・賃貸住宅を得意としている建築会社を3社ご紹介。プラン見積を提案してもらう。

・資金計画書を作成し20年後、30年後に起こり得る問題点を整理し解説。
建築資金はローンで賄い、固定資産税や不動産管理費や将来の家賃下落や空室率、修繕積立金も考慮した資金計画書を提示。

・長男と次男に平等に分割できる相続分割対策案をご提案。
自宅と対象敷地(賃貸)の不動産評価額を算出し、その他の金融資産(株等の有価証券含む)の把握、将来この賃貸事業で得られる金融資産も含めた相続財産を確認。

費用

・賃貸経営診断  ・・・15万円(税別)※①
・市場調査報告書  ・・・①に含む
・建築資金計画書及び収支計算書の提示  ・・・①に含む
・相続対策コンサルティング  ・・・20万円(税別)
・家づくりコンサルティング  ・・・請負金額の3%

コンサルティング結果

まず、お客様から相談された敷地は人気の高いエリアで、賃貸用地として適している地域のため、現況の賃貸収益と建替えた場合を比較し、リスク対策について解説した。
・市場調査などを基にした収支計画書を作成。現況の収益が月々20万円に対して、建替えをした場合には自己資金を出さずにアパートローンの返済費用、固定資産税、管理費、修繕積立金などを差し引いても月々32万円が手元に残ると判断できた。
・空室リスクを負いたくない相談者の意向から、賃貸の管理方法を一括借り上げ(サブリース)にすることで空室リスクが無くなる旨をご説明。また、メンテナンス費用は積み立てをしておくことをお薦めする。
次に、長男と次男に相続した場合の問題点などを確認した。
・自宅用地と賃貸用地の不動産評価額が変わらないことから、将来、相続が起こった際に、不動産資産は均等に長男と次男で遺産分割できることが分かった。
・また、金融資産を含めた現況の相続財産額とアパート経営で得られる収益をもとに考えられる総資産に対しての節税対策もアドバイスを行った。
■結果:建築会社3社でコンペを行い、2階建て一戸当たり45㎡の賃貸4戸のプランを提案した鉄骨住宅メーカーを選定。ローン返済後の手残りが今以上に得られることや、将来のメンテナンス費用まで含んだ事業計画書をご覧いただき、大きな問題点がないことや将来起こり得るリスクも理解されたうえで、納得して鉄骨メーカーと請負契約を締結した。
また相続については、相続税が発生することを理解し、将来に備えて準備しなければならない事項をまとめてお伝えした。
前述したように金融資産を除く不動産資産については、自宅を次男に賃貸用地を長男に相続。節税対策として、賃貸住宅はローンにて建てることで負債を増やした。自宅も近い将来、建替えが必要なため、そちらは自己資金を使って建替えることをお薦めした。自宅を自己資金で建替えた場合、金融資産は減るが、新築賃貸からの収益が入ってくるため、それを老後資金に充て、残った金融資産を配偶者(奥様)に相続することを提案した。
遺言書を残すことと、ご子息にもその内容を通達することをお薦めし、お客様のほうでもご理解をいただくことができた。
これから着工に向けて詳細設計を行うことや現況賃借人に対しての立ち退き交渉をすることで竣工時期を見極めつつ計画を進めている。

担当者

住宅コンサルタント
住宅コンサルタント
保有資格:
ファイナンシャルプランナー(日本FP協会会員)
2級施工管理技師

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