不動産相続（相続対策・賃貸経営・不動産売却・空き家売却）・不動産コンサルティングはネクスト・アイズ：東京都港区

相談内容

相談者は兄65歳、弟55歳。

土地全体で約80坪あり土地も実家も兄弟の共有名義。実家は築17年の重量鉄骨の長屋で約40坪。1階に母が住んでおり、2.3階に兄家族が居住していたが、母が亡くなり1階が空き家となっている。弟家族は別場所の賃貸に居住中。また、実家である建物以外の敷地の大半は外部への駐車場として貸している。

既に相続が完了した土地と建物。何度か地元の工務店でリノベーションや新築を計画したが、いずれも途中で計画中断していたとのこと。理由としてはプランや建築見積は出来上がるが、中長期的収益性や重量鉄骨、のリノベーションの構造的不安が払しょくできなかった為、この土地を何とか2つに分け、実家は極力そのまま残し、1階空き家部分をリノベーションして住宅以外の用途で収益性の確保ができるか、また分けた残地にも収益性が高い賃貸住宅を建築できるか知りたい。

5つの確認事項を整理した結果

 
 
インスペクション（建物調査）を行い、現在の建物と確定図面（意匠・構造）の整合性、検査済証など書類のチェック

【結果】

建物は検査済証を取得しており、建築時の図面と現在の間取りに不整合はなく、構造的にも現在の建築基準法にも適法となる為リベーションが可能であると判断できた。

 
 
現況測量を実施し、現状の建物配置状況、分筆ラインの確認

【結果】

既存の実家を残したまま、兄弟が40坪ずつ等分に分筆することが可能であることが判った。

 
 
市場調査を実施して、住宅以外の用途のニーズ、相場賃料を確認

【結果】

JRの駅や商店街からも至近であることから、住宅は勿論のこと、住宅以外の用途（サービス店舗や事務所利用）でもニーズがあり、リノベーション後は15万/月、新築賃貸住宅4戸で60万/月の収益性を確保できる可能性があることが判った。

 
 
兄弟それぞれの資金計画の確認

 

【結果】

兄はリノベーションに自己資金1,000万、弟は銀行とも相談し、事業用ローンと自己資金併せて7,000万を捻出することが可能でることが判った。

 
 
家系図を作成し、兄弟それぞれの相続人の確認
 

【結果】

兄家族には別場所で賃貸住宅に住む息子夫婦がおり、将来同居を行うことで、土地40坪であれば小規模宅地の評価減の特例を賃貸部分、ならびに居住部分でも利用するこができることをご説明し、ご家族全員がリノベーションを行うメリットを確認することができた。

コンサルティング結果

今回は、“今度こそは”というご兄弟の「思い」と弊社の建物調査・市場調査・賃貸経営・資金計画・相続対策をワンストップで行う「コンサルティング」がマッチし、リノベーションと新築両方のコンサルティングを行いました。

 
建物インスペクションは一級建築士事務所である自社で行うとともに、重量鉄骨住宅のリノベーションに長けた工務店3社もそれぞれ調査を行い、構造的に

リノベーションが可能であると判断ができたことにご安心を頂けました。

また、現況測量も実施することで、既存建物の正確は位置関係や分筆ラインの想定ができ、分筆後の土地にリベーションした空き家スペース、また、新たに建てる賃貸住宅が将来的にも

安定した収益性を確保できることもご理を頂けました。

税理士との面談では、税理士から実家について小規模宅地の評価減の

特例(居主用・事業用)を利用できることの説明も受けご納得を頂くことができました。

そして兄弟、ご家族の不安が払しょくでき、分筆想定ラインも決定し、現在はリノベーションは工務店3社、新築はハウスメーカー・ビルダー・工務店の計4社を紹介し、

各社がプラン、見積もり提案を行っています 。

今回はご家族がリノベーション先行型で工事を行いたい意向である為、リノベーション及び新築を含めたスケジュール管理も含め、総合的なコンサルティングを現在実施しています。

費用