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賃貸住宅を検討するなら、まずは市場調査を!
(2019.06.08)

6月に入りました。東京の入梅時期です。いっそ無ければとも思ってしまいます。しかし、そういうわけにはいきませんよね。

野菜や果物、そして人間にとっても大切な水資源です。梅雨の時期がなければおいしい食物はできず、ダムに水の貯えもできないということになります。しばらくの我慢ですね。

 

さて、最近賃貸住宅の相談が増えています。
相続税が改正され、東京では土地の価格が急上昇した影響でしょうか。株価が高値回復し、今後は下落に向かうという憶測からでしょうか。

 

日本では3大財産といい、預貯金、有価証券、不動産の合計額を指します。平成27年の相続税改正では、この財産額までは相続税をかけませんよという基礎控除額が6割に引き下げられました。

ご夫婦と子供2人の場合、基礎控除額は 8,000万円。
改正で 4,800万円まで引き下げられたことにより、地価の高い東京では、株価の回復もあり、都心部では3人に1人、郊外でも4人に1人の割合で納税者が増えました。

預貯金は額面通り、有価証券は時価、不動産は路線価で財産額が計算されますから、現金の比重の高い方は不動産に換えた方が得策です。こうした理由で不動産投資がここのところブームだったわけです。

 

 

しかし、賃貸住宅についてはこの1年位逆風が吹いていました。人口減少・世帯数減少、銀行の不正融資、建築会社の偽装問題などです。

特に人口減少・世帯数減少については、すでに始まっており、過当競争の中、駅から遠い物件、築年数の古い物件、狭い物件などは空室が目立ち、問題となっている空き家の半数近くを占めています。

そんな現状の中、一時のブーム程ではないにしろ根強く人気があるのが賃貸住宅。やはり相続対策、資産運用としては有効だからだと思います。

 

 

弊社に相談された場合、まず行うのが市場調査です。
計画地域半径 400mから 500mのエリアでどのような賃貸住宅があるのかそして今後の人口動態はどうなるのかを国勢調査から推測します。

人口が減少している、特に賃貸ニーズの高い20代~30代が将来的に該当地域ではどうなるのか、また空室はどのような物件にどのくらいあり、過剰供給されていないかなどを調査します。賃貸経営には大切ですね。

 

弊社の見解としては、東京では山手線内側であれば2045年位までは人口も世帯数も増え続けるのでOK、また環状7号線の内側、もしくは外側でも駅から徒歩5分圏内であれば検討の余地あり、それ以外の場合は基本的に賃貸住宅を奨めていません。

 

 

気になる方は無料で市場調査をしますので、お問い合わせください。(こちらからどうぞ)

 

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