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相続した老朽アパート 建て替えかリフォームか売却かの判断は?
(2021.11.04)

11月に入りました。昨年とはコロナの感染状況も落ち着きを見せ、まだまだ一部上場企業では納会や忘年会は見送られているようですが逆に中小企業では、決起会も込めて案内がちらほらと届くようになりました。
12月に入り、第6波の気配が漂うようであれば中止になるとは思いますが、社員に対する慰労も込めて決行するところもありそうです。
このまま沈静化して欲しいものです。

 

さて先日、老朽化した賃貸住宅を相続する人が多く、「リノベーション」するか「建替え」をするか、「売却」すべきかの判断を教えて欲しいとある雑誌社のインタビューを受けましたので、ここで解説していきます。

確かに弊社でも老朽化した賃貸住宅を相続したが、どうすればいいかという相談は増えてきています。
「水漏れした」
「空室が目立つ」
「とにかく老朽化した賃貸住宅はお金がかかる」
「建て替えたいが借金をするのも嫌」
「売却しようにも安く買いたたかれる」
  など

「相続しなければよかった」などもよく聞かれます。

 
 

ポイントは以下の3つです。
1.建物の維持管理にどれだけお金がかかるか
2.入居者ニーズとかけ離れていないか
3.相続対策が必要か否か、資金に余裕があるか

 

1.建物の維持管理にどれだけお金がかかるか
例えば、旧耐震基準(1981年以前)の建物や、今まで管理・維持を怠り、屋根・壁・防水などに費用が大きくかかるのであれば、費用対効果が悪くリノベーションすることは得策ではありません。
 
2.入居者ニーズとかけ離れていないか
駅から徒歩15分以上かかり、1Kで18m2などの狭小、和室2間の2DK、しかも水回りは3点ユニットなど、相続したアパートが現在の消費者ニーズからはかけ離れたもので、今後も賃貸料の相場からかなり下げないといけない物件ではないか。
 
3.相続対策が必要か否か、資金に余裕があるか
自分自身にお金の余裕もなく、相続対策も必要がないという人、また賃貸経営そのものも面倒だと考えているかなど。

 
 

結論から言えば、以下の3つに区分できると思います。

建替えた方が良い人は、資金に余裕があり、賃貸経営に興味があり、自身に相続対策が必要な人で、子孫に対し優良資産として承継させたい人。

リノベーションする人は、資金に余裕があり、維持管理を面倒だと考えず、将来の出口(建て替えか売却か)を客観的に考えられる人。

売却した方が良い人は、資金に余裕がなく、賃貸経営自体面倒だと考える人。もしくは、反対に常に投資事業だと考え、優良資産に組み替えることを客観的に判断できる人。

 

ぜひ参考にしてみてください。

 

 

★老朽化した賃貸住宅について、今後の対策などを専門家に相談されたい方はネクスト・アイズまでどうぞ。ご希望の方はこちらから

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